Debat samengevat: Wet betaalbare huur

• - 

  De motie-Kemperman c.s. verzoekt de minister om uiterlijk een jaar na inwerkingtreding van de wet met een eerste evaluatie te komen over de ontwikkeling van het aanbod van huurwoningen in het middensegment en hierin het aantal verkopen van huurwoningen te betrekken. Deze motie is door de minister ontraden.
• - 

  De motie-Kemperman c.s. verzoekt de minister om een invoerings-Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) met voorhang in beide Kamers. Ook deze motie is ontraden.
• - 

  De motie-Kemperman verzoekt de regering met een ander wetsvoorstel te komen ter regulering van de huurprijzen in het middensegment, zoals bijvoorbeeld de huurindex. Ook deze motie is ontraden.
• - 

  De motie-Van Rooijen constateert dat fiscaal beleid rond vastgoedinvesteringen en woonbeleid niet in samenhang functioneren, en verzoekt de regering om in kaart te brengen op welke manier de overdrachtsbelasting voor beleggers substantieel verlaagd kan worden zodat investeringen in woningen een extra impuls krijgen. Deze motie kreeg het advies 'Oordeel Kamer'.
• - 

  De motie-Rietkerk c.s. verzoekt de regering om voor beschermde dorps- en stadgezichten een forfaitaire maximale prijsopslag van 5% te introduceren in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook deze motie kreeg het advies 'Oordeel Kamer'.
• - 

  De motie-Rietkerk c.s. verzoekt de regering om de gemeentelijke handhaving alsmede de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 in werking te laten treden, om zodoende gemeenten en verhuurders zes maanden extra tijd te geven om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur. Deze motie kreeg eveneens het advies 'Oordeel Kamer'.
• - 

  De motie-Talsma c.s. verzoekt de regering zich in Europees verband blijvend te beijveren voor een wijziging van het Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Vrijstellingsbesluit 2012, zodat subsidies en garanties bij de bouw van woningen in het middensegment in de toekomst zullen zijn toegestaan en de Kamer hierover te informeren. Ook deze motie kreeg het advies 'Oordeel Kamer.'

Het wetsvoorstel wijzigt meerdere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. Hiermee kunnen volgens het demissionaire kabinet meer mensen een betaalbare huurwoning krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Met dit voorstel wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector verplicht voor de vrije huursector tot een huurwaarde van € 1.123.

De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het WWS maximaal 1.123 euro per maand gaan kosten. Huurders in het middensegment krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten zolang daar noodzaak toe is en wordt iedere vijf jaar geëvalueerd.

BBB: Onzorgvuldig en onverantwoord

Senator Kemperman noemde de behandeling van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer onzorgvuldig. Zorgvuldigheid is ingeruild voor snelheid door de voorstanders van deze wet. De zorgplicht van de overheid voor wonen wordt vertaald naar bovenmatige huurdersbescherming. De Eerste Kamer faalt in het toetsen van wetgeving aan de eisen van rechtmatigheid, uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid. Het verlagen van de huren lost de woningnood niet op, maar neemt juist toe volgens onderzoeken. De rendementen van de vrije woningmarkt zijn verdampt. Het is onverantwoord dat wij als Kamerleden dit in de hand werken. Kemperman verwacht allerlei geschillen tussen huurders en verhuurders over het puntensysteem. Of verhuurders die voor invoering van de wet de woning verbeteren zodat ze niet meer onder de WWS vallen. Hij vroeg of de minister bereid is om een invoeringstoets te doen om op voorhand naar de effecten van de wet te kijken, en dan na een jaar de wet evalueren.

GroenLinks-PvdA: Balans en eerlijke kansen

Volgens senator Janssen-van Helvoort is de marktwerking in de woonsector volledig uit de hand gelopen. Het maakt uit vanuit welk perspectief je dit benadert: vanuit dat van de verhuurders of van de huurders. 94% van de particuliere verhuurders vraagt te veel huur. In het midden- en lage segment wordt steeds vaker te veel betaald door de huurders. Het wordt tijd dat huurders beter beschermd worden tegen exorbitante huurders, zei Janssen-van Helvoort. Ze noemde het wetsvoorstel alleszins redelijk. Ze vroeg de minister of in de evaluatie wel de juiste data worden verzameld om straks goed te kunnen evalueren, met name de puntentoedeling aan de verschillende huurwoningen en kamers? Ook wilde ze weten of gekeken wordt naar de massale verkoop van woningen door verhuurders, zoals tegenstanders van de wet waarschuwen. Deze wet draagt eraan bij dat de scheve verhoudingen en misstanden in de huursector op termijn zullen veranderen. Janssen-van Helvoort hecht er groot belang aan dat er balans komt en eerlijke kansen voor mensen op de lange termijn.

ChristenUnie: Correctie op jaren deregulering

Door de krapte op de huurmarkt besteden mensen noodgedwongen een groot deel van hun inkomen aan het dak boven hun hoofd en hebben ze minder geld voor andere uitgaven, zei senator Talsma. De huren zijn de afgelopen jaren fors gestegen en verhuurders van woonruimte hebben in die jaren fraaie rendementen behaald. Het belangenevenwicht is verstoord geraakt. Dat de overheid nu ingrijpt in de huursector is een correctie op vele jaren van deregulering, aldus Talsma. De ChristenUnie heeft ook oog voor de positie van de mensen met zorgen over wat deze wet mogelijk betekent voor hun pensioenvoorziening of met angst voor een verliesgevende woning. Het grootste vraagteken zet Talsma dan ook bij de effecten en mogelijke bijwerkingen van het wetsvoorstel. Hij vroeg of gemeenten in staat om hun taak te vervullen en of de minister hierover in contact met de VNG.

Volt: Woningen moeten betaalbaar zijn

Ook volgens senator Perin-Gopie zijn de prijzen van huurwoningen door het dak geschoten. De woningmarkt zit hierdoor vast. Wonen lijkt wel een luxe te zijn en dat moet anders. Het is goed dat deze minister meerdere maatregelen heeft genomen om de marktwerking te reguleren, aldus Perin-Gopie. De wet heeft de ambitie om ervoor te zorgen dat huurwoningen beter betaalbaar worden voor mensen met een middeninkomen. Gaat deze wet dat doel ook realiseren? Heeft de huurder straks nog wel een huurhuis? Woningen moeten betaalbaar zijn. De minister heeft zich de afgelopen periode in Brussel ingezet om meer ruimte in de regelgeving en een uitbreiding van de DAEB-vrijstelling naar de middenhuur te realiseren. DAEB betekent Diensten van Algemeen Economisch Belang. Kan de minister aangeven hoe dat proces er nu voorstaat en welke stappen nog gezet moeten worden door zijn opvolger om de DAEB-vrijstelling aan te passen? Welke maatregelen dient de volgende minister te nemen om te zorgen dat er voldoende gebouwd wordt voor het middenhuursegment, vroeg Perin-Gopie.

D66: Belangen huurders wegen zwaarst

Volgens senator Van Meenen versterkt de wet de bescherming van huurders tegen te hoge huren en wordt hun perspectief op een betaalbare woning van goede kwaliteit vergroot. De wet draagt bij aan gelijkere behandeling van huurders en verhuurders. Zolang de schaarste zo groot is, bestaat het risico dat een toename van de betaalbaarheid van woningen ten koste gaat van de beschikbaarheid van woningen, omdat het verhuren van woningen niet rendabel genoeg meer zou zijn. Wat voor mogelijkheden ziet de minister om de kosten voor het verhuren, dus de belastingdruk op verhuurders, te verlichten? Wat zijn de verwachte gevolgen voor het delen van woonruimte? Bestaat het risico dat verhuurders een woning eerder zullen verhuren aan twee goedverdienende expats in plaats van aan drie net afgestudeerde jongeren? Wat betekent het aannemen van deze wet per 1 juli exact voor verhuurders en huurders? En wat zijn de gevolgen van het eventueel verplaatsen van de ingangsdatum? Als D66 de belangen van de verhuurders tegen die van de huurders afweegt, dan wegen de belangen van de huurders het zwaarst, besloot Van Meenen.

JA21: Geen goed idee op lange termijn

Senator Nanninga zei dat JA21 dit afscheidscadeautje van het demissionaire kabinet niet blieft. Meer en meer regeldruk is deel van het probleem op de Nederlandse woningmarkt. Ze stelde vast dat er ernstige bezwaren tegen deze wet zijn vanuit de samenleving. Ook uit praktijkvoorbeelden uit andere landen is gebleken dat er desastreuze effecten zijn. Zou de minister op zijn minst kunnen erkennen dat er risico's kleven aan deze wet, vroeg Nanninga. Ook getuigt het volgens haar van weinig democratisch besef om deze wet erdoor heen te jagen terwijl er over een paar weken een nieuw kabinet en een nieuwe bewindspersoon komt. Er liggen allerlei negatieve adviezen, maar vanwege politieke druk moet het nu door de Kamer. Op de lange termijn geen goed idee, zei Nanninga. Waarom denkt de minister dat het in Nederland anders zal uitpakken dan in andere landen is gebeurd?

VVD: Er moeten woningen bij

Senator Meijer wees op de bijzondere samenstelling van het woningbestand in Nederland, met onder meer ruim 30% sociale huurwoningen, ruim 60% koopwoningen, waarvan 8% verhuurd wordt in de vrije sector. Er doen zich inderdaad problemen voor in de vrije sector, met name excessieve huren. Het is teleurstellend dat de Kamer zichzelf zo weinig tijd heeft gegund om dit wetsvoorstel te behandelen. Het gaat om een stelselwijziging binnen een toch al complex systeem, zei Meijer. Als de nieuw vastgestelde huren en de markthuur te ver uit elkaar komen te liggen, beperkt dat de doorstroming nog verder. Huurders blijven zitten waar ze zitten. De minister is optimistischer dan de VVD-fractie over de consequenties van het voorstel voor de doorstroming. De belangrijkste oorzaak van het niet meer goed functioneren van de woningmarkt is schaarste. Er moeten woningen toegevoegd worden. Er zullen met dit voorstel ongetwijfeld schrijnende situaties opgelost worden, maar het voelt wel een beetje alsof er met een schot hagel op misstanden wordt geschoten, besloot Meijer.

50PLUS: Risico niet wegmoffelen

Nederland heeft altijd een van de meest gereguleerde woningmarkten ter wereld gehad met het hoogste percentage sociale woningbouw. De minister wil nog meer de regie pakken, maar volgens senator Van Rooijen is er meer behoefte aan consistent beleid en doelgerichtheid dan aan nog meer regie. Kern van de kritiek van de Raad van State staat nog fier overeind: een aansprekend eenmalig voordeel voor huurders, maar geen bijdrage aan het oplossen van de schaarste, en het risico op het verminderen van de investeringen in nieuw woningaanbod neemt alleen maar toe, aldus Van Rooijen. Dat risico mag niet weggemoffeld worden want er zijn veel voorbeelden uit het buitenland waar het niet goed is gegaan. Huurregulering blijkt in de praktijk niet in het belang van de huurders die het zegt te willen helpen. De waardestijging van het bezit wordt gerechtvaardigd om het bezit zwaarder te belasten. In het negatiefste geval wordt het een besmette praktijk om te verhuren. Of dit wetsvoorstel voor verhuurders het breekpunt is weet Van Rooijen niet, maar het helpt volgens hem niet.

SP: Anders en eerlijker

Senator Janssen sprak mede namens de PvdD-fractie. Tegen de verhuurders zei hij dat beleggen niet zonder risico is. Veranderende wetgeving is zo'n risico. Beleggen met woonruimte is daarop geen uitzondering. Naar de mening van SP en PvdD werd het hoog tijd om de woningmarkt te reguleren. Het basisrecht van huisvesting is primair een verdienmodel geworden. We mogen onze ogen daarvoor niet sluiten. Het moet anders, het moet eerlijker en wij kunnen niet wachten, aldus Janssen. Wat SP en PvdD betreft had de wet er vooral ook voor moeten zorgen dat volkshuisvesting er weer is voor iedereen, omdat iedereen een betaalbaar dak boven zijn hoofd verdient. Echte volkshuisvesting, waar verduurzaming van huizen en buurten en duurzame energie geen luxeproduct zijn waar je huurverhogingen mee kan scoren als verhuurder, maar gewoon een basisvoorwaarde. Welke mogelijkheden ziet de minister om deze verbeterpunten in de toekomst nog een plek in de uitvoering te laten krijgen, vroeg Janssen tot besluit.

PVV: Meer nodig dan alleen deze wet

Ook senator Van Hattem wees erop dat velen zijn aangewezen op de vrije huursector. Het wetsvoorstel verlaagt volgens hem de doorgeschoten prijzen voor de middenhuur en moderniseert het woningwaarderingsstelsel. Daar staat de PVV in principe positief tegenover. Maar er zijn ook meer middenhuurwoningen nodig, dus extra nieuwbouw is essentieel. Bovenal is het cruciaal dat de woningmarkt niet nog verder overbelast raakt door immigratie en daarmee verdere bevolkingsgroei, aldus Van Hattem. Hij had tegelijk oog hebben voor de mogelijke negatieve effecten van de wet voor de woningmarkt en voor de woningeigenaars. Hij noemde de evaluatieperiode van vijf jaar lang en vroeg de minister hoe haalbaar is het om met een kortere evaluatietermijn te werken? Van Hattem wilde ook weten wat het effect van de Wet betaalbare huur is voor het fictief rendement van beleggers. Is rekening gehouden met de verhuurders in de categorie sociale woningbouw? Kan de minister aangeven of in het bijzonder voor monumenten kortere evaluatietermijnen mogelijk zijn om het risico van verlies van erfgoed voor te blijven?

CDA: Steun voor bedoeling van de wet

Volgens senator Rietkerk zijn steeds meer huurders meer dan 40% van hun inkomen kwijt aan huur. Ongeveer de heft van de private huurwoningen in het lage segment wordt te duur verhuurd. De CDA-fractie steunt daarom de bedoeling van deze wet: een verlaging van de middenhuur voor huurders. Het bouwen van woningen is een structurele oplossing. Kan de minister ook aangeven dat hospitaverhuur door een hoofdhuurder wordt uitgezonderd van deze nieuwe definitie? Dat is weer een hele grote groep die dan uitgezonderd wordt. Overdrachtsbelasting van 10,4% is echt te hoog. Verhoging heeft een negatief effect. Kan de minister toezeggen dat dit tarief omlaag gaat via het Belastingplan? Kan de minister toezeggen dat hij na een jaar een invoeringstoets gaat doen? Naast de officiële evaluatie over vijf jaar en de invoeringstoets gaat de minister de wet monitoren. Kan hij aangeven op welke onderdelen hij gaat monitoren? Kan hij toezeggen dat beide Kamers elk jaar op de hoogte worden gehouden van de uitkomsten van deze monitoring?

FVD: Wet rammelt

Volgens senator Dessing getuigt de wet van goede intenties. De vraag die voorligt is of de belangen van zowel huurders als verhuurders voldoende gediend worden en met elkaar in evenwicht zijn. De belangen verslechteren met dit wetsvoorstel naar het oordeel van FVD en dat van vele belangenverenigingen. Hogere huurprijzen leiden niet automatisch tot extra aanbod. Het is belangrijker dat we volop gaan bouwen en dat we de migratie aan banden leggen, zei Dessing. Meer regulering leidt tot lagere kwaliteit en kwantiteit van woningen. Internationale ervaringen laten zien dat huurregulering vaak contraproductief werkt. Een woning delen wordt minder interessant, omdat het verhuren van hele woningen veel aantrekkelijk wordt. FVD maakt zich ook zorgen om studentenwoningen, het wordt nog moeilijker dan nu al het geval is om een kamer te vinden. Het lijkt heel sociaal om huurders te willen beschermen tegen hoge huren, maar gevolg zal nog meer overspannen markt zijn. De wet rammelt aan te veel kanten.

SGP: Dure sector blijft over

Senator Schalk vroeg of het wetsvoorstel de juiste route is voor met name de mensen die zijn aangewezen op middenhuur. In de vrije sector zijn zij duurder uit dan bij een hypotheek. Het uitbuiten van de schaarste kan heel schadelijk zijn, maar het is ook van belang om te kijken naar de effecten voor verhuurders. Schalk vroeg de minister of is uitgezocht of investeerders eerder geneigd zijn om woningen op korte termijn te verhandelen dan op de lange termijn te verhuren. Hij vrees dat wat overblijft de dure sector is, voor de elite die het kan betalen. Er ontstaat bovendien grote ongelijkheid, want voor iemand die al enige tijd in een middenhuurwoning woont, telt een totaal andere systematiek van huurverhoging dan voor iemand die nieuw komt wonen. Is dat aanvaardbaar vanuit het oogpunt van rechtsongelijkheid? Kan dit een juridisch geschilpunt worden van huurders tegenover de verhuurder, die zich alleen maar kan verschuilen achter de wet?

Beantwoording minister De Jonge

De oplossing voor de schaarste op de woningmarkt is veel meer woningen bouwen, maar dat heb je niet van de een op de andere dag gedaan, zei minister De Jonge. Het gaat om een balans tussen beschermen van de huurder en beschermen van de investeringsbereid. Die balans hebben we gevonden in dit wetsvoorstel. Het is niet de hele vrijehuursector die op dit moment te veel huur vraagt, en het is ook geen exces. 60% van de woningen die in de vrije sector worden verhuurd, heeft een prijs die overeenkomstig het nieuwe woningwaarderingsstelsel is; 40% heeft op dit moment een prijs die hoger is dan volgens het woningwaarderingsstelsel.

Met deze wet wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend gemaakt. De huurprijs geldt gewoon, ongeacht of je zelf naar de Huurcommissie bent gegaan. Dit is winst voor jongeren die op zoek zijn naar een woning. Door de regulering van de middenhuur gaat de huur naar beneden. Ook dat is winst voor jongeren. De meesten hebben gekozen voor een middenhuurwoning omdat er niks anders beschikbaar was of omdat ze geen hypotheek konden krijgen voor de woningen die te koop waren.

Zij waren aangewezen op de middenhuurwoningen. 70% van hen zou veel liever hebben willen kopen voor het bedrag dat ze nu kwijt zijn per maand, maar dat kan niet, want die woningen waren niet beschikbaar. Die woningen komen natuurlijk wel beschikbaar op het moment dat er wordt verkocht. De verkochte woningen kunnen op dat moment worden gekocht door jongeren. Dat maakt dat dit wetsvoorstel voor jongeren heel erg veel voordelen heeft.

Je wilt natuurlijk de huurder beschermen, maar als je al te strak reguleert zodat het niet meer rendabel is om een woning te verhuren of een woning te willen bouwen, dan houd je gereguleerde woningen over die er niet meer zijn. Je moet er dus wel altijd voor zorgen dat die woningen ook gebouwd kunnen worden. Ik ben er echt van overtuigd dat we die balans hebben weten te vinden, zei De Jonge.

Vorig jaar zijn 33.000 woningen verkocht waarvan 16.000 aan particuliere woningeigenaren. Dat is behoorlijk gemiddeld, ten opzichte van de afgelopen jaren. Je kunt wel zeggen dat het percentage stijgt van woningen die worden verkocht aan eigenaar-bewoners. Dat betekent dat starters procentueel meer kans hebben ten opzichte van bijvoorbeeld beleggers. De woningprijs waarmee die woningen worden verkocht, zit onder het landelijk gemiddelde.

Nieuwe belastingwetgeving wordt op Prinsjesdag naar de Kamer gestuurd, dat is waarschijnlijk aan het nieuwe kabinet. Dus de uitvoering van bijvoorbeeld verhoging van de overdrachtsbelasting is niet aan minister De Jonge. De wet moet grondig worden geëvalueerd, en daarom vindt die evaluatie plaats na vijf jaar. Maar we moeten niet vijf jaar wachten tot we iets zien in de woningmarkt. Daarom worden de ontwikkelingen per kwartaal in de gaten gehouden aan de hand van Kadastercijfers. De wet treedt in principe per 1 juli inwerking, maar voor gemeentelijk handhavingsdeel wordt gestreefd dat hier niet meteen op gehandhaafd wordt.