Verslag van de vergadering van 12 april 2016 (2015/2016 nr. 27)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 11.28 uur
De heer Lintmeijer i (GroenLinks):
Voorzitter. De woningmarkt in Nederland is een gemarkeerde markt. Er is geen sprake van een evenwicht waarin huurders of kopers al naar gelang van hun wensen en financiële mogelijkheden binnen een redelijke termijn een passende woning vinden. Vraag en aanbod hebben al sinds jaar en dag een moeizame relatie met elkaar. Dit uit zich in volatiele prijsontwikkelingen, steeds grotere regionale prijsverschillen en, naast mensen die in een te goedkoop huis wonen, steeds meer mensen die in een te duur huis wonen. Dat is niet alleen een constatering van mijn fractie, ook internationale organisaties als de OESO wijzen al sinds jaar en dag op structurele onvolkomenheden op de Nederlandse woningmarkt, die uiteindelijk ook risico's met zich brengen voor een stabiele ontwikkeling van onze economie. Daarbij moet worden aangetekend dat mijn fractie zich minstens zoveel zorgen maakt over wat een gebrekkige woningmarkt betekent voor de woonkansen en het woongenot van mensen met een laag inkomen of een middeninkomen.
Juist afgelopen week presenteerde het CBS cijfers die het begrip scheefwonen van een nieuwe dimensie voorzien. 18% van de huurders woont op dit moment in een voor hen te dure sociale huurwoning. Dat is een stijging van meer dan 10% sinds het uitbreken van de financiële crisis in 2008. Meer dan een half miljoen huishoudens wonen in een huis dat zij eigenlijk niet kunnen betalen. Mijn fractie maakt zich daar grote zorgen over. In het verleden spraken wij doorgaans over scheefwonen als mensen te goedkoop woonden, maar de huidige grafieken laten juist een tegengestelde ontwikkeling zien. Het aantal mensen dat te goedkoop woonde, daalde in dezelfde periode met 10% naar hetzelfde aandeel van 18%. Wij lijken het ene probleem op te lossen, maar krijgen er een veel groter probleem voor in de plaats. Te duur wonen leidt tot verhoogde kans op schulden en uitsluiting.
En er is meer zorg. Huurders betalen nu ten opzichte van 2009 €100 meer aan woonlasten, terwijl kopers juist €26 minder betalen. Deze cijfers tonen alles bij elkaar genomen één lichtpuntje: minder mensen houden een te goedkoop huis vast. Het totaalbeeld is echter zorgelijk. Kopen wordt goedkoper en huurhuizen, veelal bestemd voor mensen met lagere en lagere middeninkomens, worden veel duurder. Het aantal mensen dat te duur woont, is meer dan verdubbeld in nog geen zeven jaar tijd. De toch al moeizame markt werkt van geen kanten of, wat mijn fractie betreft, in elk geval de verkeerde kant op. Kent de minister deze cijfers en deelt hij onze zorgen? Wonen is een groot publiek goed. In markten met een groot maatschappelijk belang is het wat mijn fractie betreft een publieke taak om te zorgen voor een goede marktordening. Die is er nu niet. De vraag is of de nu voorliggende wet daarin verandering brengt.
Mijn fractie onderscheidt in grote lijnen drie grote woonsegmenten in de markt. Aan de ene kant van het spectrum hebben we de gereguleerde huurmarkt, waar corporaties zo'n 30% van de 7,5 miljoen woningen in Nederland verhuren. Via de huurtoeslag draagt het Rijk jaarlijks zo'n 3,5 miljard euro bij aan woonlasten van huurders. Door liberalisering en verkoop van corporatiewoningen en weinig investeringen in nieuwe betaalbare voorraad daalt het aantal betaalbare corporatiewoningen, waar de behoefte juist stijgt. Deze wet keert die trend niet.
Aan de andere kant van het spectrum hebben we de markt van de koopwoningen, zo'n 55% van de totale voorraad. De overheid subsidieert via de hypotheekrenteaftrek dit marktsegment zeer zwaar met een jaarlijkse bijdrage van zo'n 14 miljard euro. De lage rente maakt deze markt voor nieuwkomers en oversluiters aantrekkelijk. In reactie daarop stijgen de prijzen weer in de meest gewilde woonregio's, met name in de grote steden. In krimpgebieden staan de prijzen blijvend onder druk. De koopmarkt is met zijn zware subsidies op hypotheekrente nog steeds het troetelkindje van Nederland, een troetelkindje dat een zware wissel trekt op het normaliseren van de woningmarkt als geheel. Maakt die lage rente het niet mogelijk om versneld de hypotheekrenteaftrek af te bouwen? Ook de Europese Commissie dringt hierop aan. Graag een reactie van de minister.
Tussen deze markten zit de relatief kleine particuliere huurmarkt, die zo'n 15% van de woningvoorraad omvat. In dit segment is het aanbod relatief gering en stijgen de prijzen nog sneller dan in de corporatiesector. De nu voorliggende wet zet daar geen rem op, wat dit marktsegment weinig aantrekkelijk maakt voor huurders om door te stromen richting deze sector. Het probleem daarbij is dat vergelijkbare woningen in het niet-geliberaliseerde deel van deze sector vaak minder kwaliteit en een hogere huur hebben dan corporatiewoningen.
Dan een paar punten meer specifiek over deze wet. Voor mijn fractie geldt dat we de grootste zorgen hebben over de snelle stijging van de huren de afgelopen jaren en het verdwijnen van betaalbare woningen voor mensen met lage en lagere middeninkomens. Als wij de nu voorliggende wet aannemen, wordt de huurverhoging per 1 juli 2016 voor mensen die minder dan afgerond €35.000 verdienen maximaal 2,1%; de groep tot €44.000 krijgt te maken met een huurverhoging van maximaal 2,6%. De mensen daarboven, dus ook huishoudens met een bruto inkomen van zo'n €3.500 per maand, kunnen nog altijd een huurverhoging van 4,6% voor de kiezen krijgen.
Een rem om te voorkomen dat iedereen met deze forse huurverhogingen te maken krijgt, is de huursombenadering. Mijn fractie is daar in principe voorstander van, maar die zal helaas pas zijn volle werking hebben vanaf 1 januari 2017. Vanaf dan zal de huursombenadering een blijvend drukkend effect hebben op de huren van de laagstbetaalden, omdat de totale huursom dan meer dan inflatie plus 1% zal zijn. Dat is positief. Maar nu en ook in de toekomst kunnen de huishoudens net daarboven nog steeds met forse verhogingen te maken krijgen. Er zit zelfs een zekere prikkel in de wet om dat te doen, omdat voor de groepen boven €35.000 en €44.000 per jaar verhogingen boven de 2,1% niet meetellen in de huursom. Herkent de minister deze prikkel en ziet hij met mijn fractie dat mensen met een middeninkomen maar zeker geen topinkomen toch nog met hoge woonlastenverzwaringen te maken zullen krijgen? En is de minister het met mijn fractie eens dat tot en met een inkomen van €44.000, waar dus nog altijd forse verhogingen kunnen vallen, de kansen op en de voordelen van de hypotheekrenteaftrek veel minder gunstig zijn dan voor hogere inkomens? Dat knelt des te meer, omdat deze groep mensen ook al geen soelaas vindt op de toch al niet zo grote particuliere huurmarkt. Hier stelt de minister immers geen grenzen aan de totale huursomstijging.
Mijn fractie betreurt het dat de minister op het punt van de lagere middeninkomens afwijkt van het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond, dat juist wel voorzag in een vergelijkbare rem op de huurstijging, zoals die gelukkig wel voor de laagste inkomensgroepen conform het sociaal huurakkoord in stand blijft. Ook hebben wij grote zorgen over de positie van huurders in de vrije sector, omdat daar een dergelijke begrenzing niet geldt. Het zijn niet alleen topinkomens die in de vrije sector huren. Is de minister bereid voor de komende jaren te kijken naar de ontwikkelingen in dit deel van de markt en aan de rem te trekken bij huurstijgingen die de inflatie fors overstijgen? Mijn fractie ontvangt uit de hoek van deze huurders en ook via de Woonbond veel zorgelijke signalen over de groeiende kloof in de prijs-kwaliteitverhouding tussen de gereguleerde en de geliberaliseerde sector. Graag horen we de opvatting van de minister daarover.
Mijn fractie vindt het van groot belang dat er een voldoende voorraad betaalbare huurwoningen beschikbaar blijft voor mensen met lage en lagere middeninkomens. Er is een aantal factoren dat daar druk op zet: de overspannen woningmarkt in met name de grote steden, de verkoop en liberalisatie van huurwoningen en de beperkte investeringen door corporaties.
Het woonakkoord voorzag in huurmatiging, hetgeen de verdien- en investeringscapaciteit van corporaties beperkt, onder gelijktijdige intrekking van de verhuurderheffing. Het kabinet heeft ervoor gekozen dit deel van het woonakkoord niet te honoreren. Zo ontstaat een dilemma: beperking van de huren voor de laagste categorie inkomens, toch nog behoorlijke stijgingen bij de categorie daarboven, maar overall te weinig kapitaal dat corporaties vrijmaken — of vrij kunnen maken, dat hangt af van de corporatie — om dat te doen waar om heel veel redenen dringend behoefte aan is, namelijk betaalbare huurwoningen bijbouwen. Wij horen graag de visie van het kabinet op dit punt, mede in relatie tot de Agenda Stad, die juist beoogt de steden een impuls te geven. Dan moeten wat mijn fractie betreft die steden wel voor iedereen blijven. Het effect dat we nu zien in Amsterdam en in mindere mate in steden als Utrecht en Haarlem, dat goedkope woningen en dus mensen met lage en middeninkomens naar de randen van de stad worden geperst, vindt mijn fractie ongewenst. Het versterkt de tweedeling in de steden en in de samenleving. Welke kansen ziet de minister in de samenwerking tussen corporaties, gemeenten en Rijk om deze ongewenste tweedeling in steden te keren en is hij bereid daarover in overleg te gaan?
De heer Schalk i (SGP):
Ik heb een vraag naar aanleiding van het betoog van de heer Lintmeijer over de huursombenadering. U spreekt terecht uw zorgen uit over de lage en lage middeninkomens. In de wet is nu een grens opgenomen wanneer het inflatie plus 1% wordt en wanneer inflatie plus 4%. Vindt u dat die grens anders zou moeten lopen, of vindt u de benadering vanuit het bruto inkomen te rigide?
De heer Lintmeijer (GroenLinks):
Dank voor deze vraag. Ik verwacht dat de oplossing in een combinatie van beide zal zitten. Wij denken dat de huursombenadering een goed goed is. Wij vinden wel dat met name in de lagere middeninkomensklasse de verhogingen behoorlijk doorpakken. Je zou dat kunnen oplossen door wat met die grenzen te spelen, maar je zou ook kunnen bekijken of je de huursombenadering een wat bredere werking kunt geven waardoor het dempend effect wat groter wordt. Ik zie de oplossing in een combinatie hiervan, maar hoor graag hoe het kabinet hiertegen aankijkt. Deelt het kabinet onze zorg dat afvlakking met name voor de lagere inkomensgroepen van belang kan zijn?
De heer Schalk (SGP):
Misschien aanvullend nog een vraag. We hebben een paar uitzonderingen gezien, zoals gepensioneerden en met name de meerpersoonshuishoudens. Op hen wordt de redenering van het kabinet losgelaten om de bruto inkomens te gebruiken. Is dit waar u naar op zoek bent?
De heer Lintmeijer (GroenLinks):
Het gevaar van het benoemen van specifieke doelgroepen om tot matiging te komen, is dat er een zekere willekeur in gaat ontstaan. Ik snap heel goed het politieke belang om grote gezinnen te ontzien. Ik kan me in sommige gevallen voorstellen dat bij grote gezinnen een stapeling van lasten leidt tot financiële problemen. Deze cumulatie van problematiek speelt echter bij veel meer groepen in de samenleving. We moeten het instrument dat wordt toegepast goed bekijken, maar niet specifiek gericht op één doelgroep.
Wat voor investeren in betaalbare woningen geldt, geldt ook voor investeren in energiemaatregelen. De grootse CO2- en klimaatwinst in Nederland bij particulieren kan worden gehaald door fors in te zetten op het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad. De corporaties hebben daar een belangrijke rol in te spelen; een rol, die wat mijn fractie betreft nog te weinig van de grond komt. Wij vinden het in dit kader positief dat woningverbetering en energiebesparingsmaatregelen buiten de huursom blijven, want daarmee is er geen beperking om energiezuinige woningen te maken. Toch komt die grootschalige aanpak niet van de grond. Herkent de minister dat en wat kan het kabinet doen om tot een doorbraak aan CO2-besparende maatregelen in huurwoningen te komen?
Dan het verruimen van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Het kabinet wil hier drempels wegnemen om tijdelijk gebruik van woningen gemakkelijker te maken. Wij vinden het jammer dat de huursombenadering en de verruiming van tijdelijke verhuur in één wet geregeld zijn. Ik verwijs maar weer eens naar de motie die in deze Kamer is aangenomen om geen ongelijksoortige maatregelen in één wet te stoppen.
Waar voor de huursombenadering in relatie tot het handhaven van inkomensafhankelijke huurstijging nog een afweging van pro en contra binnen hetzelfde pakket geldt, moeten we hierbij twee uiteenlopende maatregelen tegen elkaar afwegen. Die afweging valt zwaar, omdat wij boven alles hechten aan een goede huurbescherming. Deze wet tornt daaraan. Tijdelijke huurcontracten kunnen vooral voor verhuurders aantrekkelijk zijn, maar voor huurders kleven er grote nadelen aan en vormen zij een aantasting van de woonzekerheid. Mijn fractie kan zich, net als D66, voorstellen dat in specifieke omstandigheden en voor bepaalde doelgroepen, zoals jongeren met een tijdelijk laag inkomen, tijdelijke contracten een oplossing bieden en de doorstroming bevorderen. Tijdelijke contracten moeten echter niet de norm worden. Dit wetsvoorstel zet wel een forse stap die kant op, omdat de minister alleen zelfstandige sociale huurwoningen, de DAEB-woningen, uitsluit. Voor de rest lijken er geen beperkingen te zijn. Bovendien wil de minister pas na vijf jaar evalueren of de tijdelijke verhuurverruiming daadwerkelijk leidt tot minder leegstand en doorstroming en in welke mate. Wij missen nu een specifieke onderbouwing van het kabinet en zien ook geen enkele kwantificering van het beoogde effect. Daarom wordt in deze mate de verruiming voor ons een te grote sprong in het duister. Kan de minister nog eens precies aangeven welke effecten hij verwacht in welke specifieke segmenten van de markt? Is de minister het met ons eens dat van meet af aan de vinger aan de pols moet worden gehouden en niet pas na vijf jaar moet worden geëvalueerd?
Mijn fractie kijkt met gemengde gevoelens naar deze wet. Maatregelen als de huursombenadering die de veel te grote stijging van de huren begrenst, juichen wij toe. De uitwerking van de inkomensafhankelijke huurverhogingen werkt daar voor een deel tegenin. De verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten vinden wij te ongeclausuleerd. In het algemeen biedt deze wet geen oplossing voor grote mankementen op de woningmarkt. Wij zien weinig perspectief om tot noodzakelijke investeringen in betaalbare woningen te komen. Wij wachten nu eerst maar eens de antwoorden van de minister af.