Verslag van de vergadering van 12 april 2016 (2015/2016 nr. 27)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 13.37 uur
De heer Verheijen i (PvdA):
Voorzitter. De Partij van de Arbeid heeft met instemming kennis genomen van de doelstelling van dit wetsvoorstel om de huursom te begrenzen en daarmee de betaalbaarheid van de sociale huursector te beschermen. Daarnaast is het wetsvoorstel gericht op bevordering van de doorstroming van de huurmarkt. Met name over dat laatste onderdeel heeft de Partij van de Arbeid nadere vragen. Zij wil haar oordeel ter finale bepalen op basis van de antwoorden van de minister.
De doelstelling van de huursombenadering is prima: het meer in overeenstemming brengen van prijs en kwaliteit. Met name het grote verschil tussen de prijs-kwaliteitverhouding van woningen die vaak van bewoner wisselen en van woningen waar dezelfde bewoners vele jaren blijven wonen, kunnen met de huursombenadering worden verminderd. In het eerste geval kan de huur van woningen bij nieuwe verhuur immers in een keer worden opgetrokken, in het tweede geval gelden de jaarlijkse maximale percentages. Met de huursombenadering kan — en moet — een corporatie een duidelijke afweging gaan maken tussen het harmoniseren van enkele woningen en een algemene huurverhoging bij veel woningen. Ook het voorstel om de huurverhoging voor woningen met een huur boven de 80% van de maximale huur redelijk te beperken tot inflatie en voor woningen met een huur onder 80% de maximale huur met inflatie plus 2,5%, draagt bij aan de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding.
Met de huursombenadering komt het eindbeeld dichterbij dat voor woningen met eenzelfde kwaliteit ook eenzelfde huurprijs in rekening gebracht kan worden. Wij ondersteunen de mogelijkheid die in de wet wordt geboden om dit percentage op lokaal/regionaal niveau te differentiëren, omdat het huidige beeld van de prijs-kwaliteitverhouding en de marktsituatie per regio verschilt en daarmee dus ook de wens en noodzaak om binnen de regio hier meer evenwicht in te krijgen.
Het effect op de huurontwikkeling geeft een gedifferentieerd beeld. Enerzijds is de voorgestelde ontwikkeling van de totale huursom met inflatie plus 1% als maximum, bescheiden te noemen ten opzichte van de totale huurstijgingen in de afgelopen jaren, anderzijds ligt, gezien de sobere inkomensontwikkeling van de doelgroep, een inflatievolgend huurbeleid meer voor de hand. Gezien het belang van de betaalbaarheid van het wonen in de steden heeft dit onze voorkeur. Kortom: het voorstel drukt de huurstijging, zij het bescheiden, en de effecten verschillen sterk naar onder meer woonsituatie en inkomen.
Het voorstel om de huursombenadering niet toe te passen op de particuliere huursector blijft vragen oproepen, mede door de gehanteerde argumentatie. Het klopt dat corporaties een sociale taakstelling hebben en particuliere verhuurders niet. Tegelijkertijd is de particuliere sector onmisbaar voor het huisvesten van een deel van de doelgroep van mensen met een lager inkomen. In het stedelijk en regionaal beleid wordt onder meer bij het bepalen van de gewenste omvang van de betaalbare voorraad daarmee ook rekening gehouden. Meer huurruimte in de particuliere sector heeft onder andere een negatief effect op de uitgaven aan huurtoeslag. Dat is mede een reden om voor de particuliere sector in de toekomst ook te streven naar een soortgelijke huursombenadering. Op welke wijze kan de minister in overleg met de koepelorganisaties voor particuliere verhuur alsnog openingen bieden voor een meer convergente, samenhangende benadering?
Ik kom op het onderwerp tijdelijke verhuur. Doel van het wetsvoorstel is ook verhuurders meer mogelijkheden te geven om onroerend goed flexibeler in te zetten en om in te spelen op de groeiende behoefte aan tijdelijke huisvesting. Aanbieders van woningen hebben gevraagd om verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur. Daarbij valt te denken aan mensen die als gevolg van een echtscheiding op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte, mensen die een baan elders in het land aanvaard hebben en mensen die uit detentie of maatschappelijke opvang komen.
Particuliere verhuurders hebben aangegeven dat ze huiveren om woningen voor verhuur aan te bieden uit vrees om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd af te sluiten. Zeker kleinere particuliere verhuurders durven de verhuur nu niet aan volgens de minister. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft in het recente rapport Wonen in verandering over de flexibele schil van woningzoekenden voor wie een hypotheek onbereikbaar is, gezegd dat de wachttijden voor een sociale huurwoning te groot en te langdurig zijn en de particuliere huurwoning te duur. Alternatieven zijn dan tijdelijke huurcontracten, onderverhuur, woningdeling en antikraak. Dit vergroot het herbergende vermogen van de woningvoorraad in de grote steden, aldus de RLI. Er zijn dus diverse mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Het wetsvoorstel geeft daar ook een opsomming van. Daar lijkt zeker in de steden met een groeiende groep "vlottende" inwoners behoefte aan. De tijdelijke contractvormen en de nieuwe opzeggingsgronden zullen echter huurders vaker dan nu het geval is confronteren met een gedwongen verhuizing. Uit antwoorden op de gestelde vragen in de schriftelijke procedure kan geconcludeerd worden dat de commerciële huursector geen enkele verplichting draagt om uitstromers uit de sociale huursector op te vangen. De vrees van de Partij van de Arbeid is dat uitsluitend het vergroten van het herbergend vermogen van de bestaande voorraad als voldoende maatregel wordt beschouwd. Het vergroten van de woningvoorraad voor huurders door tijdelijke huurcontracten is een goede zaak indien dit er mede toe kan leiden dat mensen na een tijdelijk huurcontract een passende en betaalbare woning kunnen vinden.
Huurders, onderhuurders, antikraakbewoners en woningdelers schieten weinig op met verplichte periodieke woningruil. Wat zij wel zoeken is voldoende woongelegenheid. Dat houdt in dat er in elke woningmarktregio zowel binnen als buiten de sociale huursector voldoende perspectief is op een woning waarin je ook, indien gewenst, voor onbepaalde tijd mag blijven wonen. De antwoorden van de minister in de memorie van antwoord geven aan dat omvang en ontwikkeling van het nieuwe aanbod van woonruimte middels tijdelijke huurcontracten op zijn minst onduidelijk is.
De grondwettelijke taak voor de overheid, te weten de zorg voor voldoende woonruimte, blijft daarmee onverminderd een taakstelling. Wil de minister zijn prioriteiten voor de inzet op voldoende woonruimte nog eens toelichten? Kan de minister in het bijzonder toelichten in hoeverre zijn inspanningen om de pensioeninstellingen en banken te interesseren om investeringen te plegen in de huurmarkt, vooral in het segment tussen €700 en €1000, succes hebben gehad?
In het licht van deze overwegingen is het de vraag in welke mate het belang van doorstroming gecombineerd kan worden met beperkingen om te voorkomen, dat in de commerciële huursector tijdelijke huurcontracten op grote schaal zullen worden toegepast. De huidige huurbescherming is niet voor niets met veel inzet en sociaal overleg opgebouwd.
Zowel de minister als de meerderheid in de Tweede Kamer heeft het standpunt ingenomen, dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm voor de bestaande voorraad moeten blijven. Dat is een goed standpunt. De Partij van de Arbeid is zich ervan bewust dat corporaties verplicht zijn om jaarlijks gegevens aan te bieden aan de Autoriteit woningcorporaties. Hiermee bieden zij diepgaand inzicht in hun prestaties en resultaten en zal het dus goed mogelijk zijn om te controleren of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de sociale huursector daadwerkelijk de norm blijft. Vanuit het besef dat deze verplichtingen niet gelden voor de commerciële huursector zijn in de schriftelijke procedure vragen gesteld om inzicht te krijgen in de wijze waarop over de volle breedte de flexibilisering van het huren in de gaten gehouden gaat worden. De antwoorden uit de memorie van antwoord stellen niet geheel en al gerust. Het belangrijkste gerichte instrument in de vrije huursector wordt de steekproef. Dat lijkt ontoereikend als instrument voor een nieuwe markt in ontwikkeling en een markt zonder toezichthouder. Wij willen graag pleiten voor integrale monitoring van de effecten van dit wetsvoorstel. Kan de minister ons inzicht geven in de wetenschappelijke betrouwbaarheid van de inzet van het instrument steekproef?
De minister verwijst daarnaast in zijn antwoord naar de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt waarin ook voor wat betreft de particuliere sector de ontwikkelingen in voorraadomvang, prijsontwikkeling en huurharmonisatie in beeld worden gebracht. De Staat van de Woningmarkt geeft echter slechts een beeld op hoofdlijnen en is daardoor volstrekt onvergelijkbaar met het inzicht dat de corporaties bieden.
Om te voorkomen, dat er een ongewenste verdringing ontstaat in de particuliere sector willen wij graag dat de minister de vinger aan de pols houdt ten aanzien van de ontwikkeling van de markt voor tijdelijke huurcontracten. Wij verzoeken om een jaarlijkse rapportage, met als doelstelling om diepgaand inzicht in de diverse segmenten binnen de particuliere huurmarkt te verkrijgen, om te bewaken dat contracten voor onbepaalde tijd in de bestaande huurvoorraad inderdaad de norm blijven. Daarnaast vragen wij om de bereidheid te hebben om beperkingen te stellen als het aandeel contracten voor onbepaalde tijd bedreigd zou worden. Graag verneem ik het standpunt van de minister hierover.
Een bijzonder geval van een niche in de particuliere huurmarkt zijn de short-staycontracten van universitaire instellingen en hogescholen. Gegarandeerde huisvesting gaat hier samen met de aantrekkelijkheid van Nederland als onderwijsland. Kort verblijvende studenten worden echter wel gehouden aan de contractduur. Het recht van tussentijdse opzegging lijkt hier niet zo doelmatig. Kan de minister aangeven in welke mate hij tegemoet kan komen aan de vraag van de onderwijsinstellingen?
Wij zijn benieuwd naar de antwoorden van de minister.