Verslag van de vergadering van 23 april 2024 (2023/2024 nr. 30)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 13.51 uur
De heer Van Rooijen i (50PLUS):
Voorzitter. In de eerste plaats een felicitatie aan collega De Vries met zijn maidenspeech. De minister voor Volkshuisvesting pendelt deze week tussen de Tweede Kamer en de Eerste Kamer heen en weer, demissionair maar nog steeds met een duidelijke missie. De staat van de woningmarkt leent zich niet voor eenvoudige analyses en al helemaal niet voor snelle en makkelijke oplossingen, maar ik weet haast wel zeker dat de waarde van de corporatiesector voor Nederland als welvaartsstaat en voor de onderste helft van het inkomensgebouw in het bijzonder de afgelopen jaren weer glashelder is geworden. We hebben geaccepteerd dat we het probleem niet van het ene op het andere jaar kunnen oplossen. Woningen bouwen kost nu eenmaal veel tijd en er komen steeds weer nieuwe wachtenden bij, van jonge mensen die een gezin willen stichten en ouderen die van hun huis naar een seniorenwoning willen verhuizen tot en met een aanzienlijke instroom van asielzoekers en statushouders.
De rol van woningbouwcorporaties bij het huisvesten van woningzoekenden met lage of middeninkomens is groot, de waarde onbeschrijflijk. Met de blik van 2024 vraag je je af wat ons heeft bezield. De politiek heeft in 2012 met een botte bijl ingehakt op de corporatiesector door de invoering van de verhuurderheffing. Des te meer valt het de politiek te verwijten dat er onvoldoende sprake is geweest van een vooruitziende blik en een langetermijnvisie. Zonder mijn eigen straatje schoon te willen vegen, wijs ik er wel op dat mijn partij de verhuurderheffing nooit heeft gesteund. In onze door het Centraal Planbureau doorgerekende tegenbegroting voor het jaar 2018, toen ik in de Tweede Kamer mocht zitten, stelde 50PLUS al voor om de heffing in twee grote stappen weer af te schaffen. Dat neemt niet weg dat het is gebeurd. We hebben niet alleen vele miljarden onttrokken aan de corporatiesector, maar we hebben destijds met de verhuurderheffing ook hun leencapaciteit aangetast. Daarmee hebben we niet alleen de bouwproductie direct omlaag gemanipuleerd, maar ook de planning voor de toekomst. Nu zijn de rapen al een poosje gaar. Er gaan verschillende cijfers rond over hoeveel schade de verhuurderheffing precies heeft toegebracht aan de huursector in het algemeen en aan de corporatiesector in het bijzonder. In 2020 gaf koepelorganisatie Aedes nog aan dat de verhuurderheffing leidde tot 50% minder sociale woningbouwproductie.
Ik heb in eerdere bijdragen vaak gesproken over de fiscale puinhopen van kabinetten-Rutte. Dan doel ik in de eerste plaats op de antiliberale explosie van grote belastingkortingen, zoals de arbeidskorting ten koste van veel lagere belastingtarieven, 7%-8% lager, en eenvoudige regels. Maar de invoering van de verhuurderheffing bij het lenteakkoord in 2012 hoort zeker ook thuis in het rijtje met fiscale puinhopen. Het lenteakkoord van 2012 was een gelegenheidscoalitie van partijen na het uiteenvallen van de Catshuisonderhandelingen met Wilders over de voortzetting van Rutte I. De PVV wilde er niet voor tekenen, maar VVD, CDA, D66, GroenLinks en de ChristenUnie vonden de verhuurderheffing wel een goed idee. Kort daarna, in het regeerakkoord van Rutte II, werd de net ingevoerde verhuurderheffing zelfs nog verdubbeld. Dat was dus in het kabinet-Rutte II van de VVD en nota bene de Partij van de Arbeid.
In de politieke beeldvorming was Wilders toen een wegloper, iemand die zijn verantwoordelijkheid niet nam, maar de PVV probeerde toen wel de verhuurderheffing tegen te houden. Als dat was gelukt, dan zouden we nu misschien wel 200.000 extra sociale huurwoningen hebben gehad. Politieke beeldvorming kan de werkelijkheid soms danig verstoren, wil ik maar zeggen. De partijen die in 2012 het lenteakkoord sloten, zullen inmiddels wel terug zijn gekomen op de verhuurderheffing, vermoed ik. Mind you, terwijl de verhuurderheffing haar vernietigende uitwerking op de woningmarkt mocht uitleven, vlogen de Teslasubsidies en de zonnepaneelregelingen voor woningbezitters ons om de oren. Ik ben niet de eerste die dit opmerkt. Naar de mening van 50PLUS is de nog recente geschiedenis van de verhuurderheffing een belangrijke les voor Kamerleden en senatoren van alle politieke gezindten.
There's no use crying over spilled milk, zeggen ze. De verhuurderheffing is inmiddels afgeschaft en het huidige kabinet heeft extra geld uitgetrokken waarmee corporaties aan de slag zijn. Woningcorporaties hebben weer meer cashflow en kunnen beter vooruitplannen. Maar er is wel een belangrijk decennium, een window of opportunity, verloren gegaan, want in het nieuwe tijdperk zonder verhuurderheffing zijn zowel de kosten als de beschikbaarheid van arbeid, kapitaal en grondstoffen gigantisch onder druk gekomen. De rente is nu veel hoger. Ik durf wel te spreken van een schokeffect, zeker in vergelijking met de rustige inflatiejaren die eraan voorafgingen. Alle kostensoorten zijn in een paar jaar tijd zodanig hard gestegen dat we de verloren productie waarschijnlijk nooit meer zullen inhalen, niet zonder enorme extra inspanningen tenminste. De oplossingen voor de korte termijn worden gezocht in het realiseren van tijdelijke woningen en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad.
Wat is ten aanzien van het realiseren van grote aantallen tijdelijke woningen precies de stand van zaken op dit moment, zo vraag ik. In mei '23 liet de minister in een brief aan de Tweede Kamer nog weten dat de realisatiecijfers van flexwoningen flink tegenvallen met wat de minister oorspronkelijk voor ogen had. Maar hoe gaat het dan nu en wat heeft u sindsdien gedaan om de productie van tijdelijke woningen alsnog op te voeren tot het beoogde doel? Op het punt van flexwoningen en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad deelt mijn partij de suggesties zoals geschetst in de positionpaper van professor Boelhouwer.
Voorzitter. In een markt met voldoende aanbod hoef je de prijzen niet te reguleren. Als je slechte woningen verhuurt voor te veel geld, dan komt er gewoon niemand op af. Maar door het huidige gebrek aan aanbod zijn mensen vaak zelf bereid om meer te betalen. Behalve meer aanbod zijn er geen gemakkelijke oplossingen. Particuliere verhuurders, van de grote beleggers tot en met de kruidenier met één pandje, zijn geen sociale corporaties. Zij kunnen bij een opeenstapeling van wettelijke veranderingen kiezen voor een ander financieel bestaan. Met een obligatierente van 4% is er inmiddels een waardig en stabiel alternatief voor beleggen in huurwoningen. Dat geldt zeker als de verhuurders al op leeftijd zijn en geen zin meer hebben in gedoe. Zij moeten leven van de huuropbrengsten voor hun oude dag, want zij, middenstanders en boeren, hebben vaak maar een laag of zelfs geen pensioen. De rendementskansen elders worden relatief stabieler en meer gegarandeerd ten opzichte van het verhuren van een woning. Eventuele nieuwe fiscale plannen komen daar nog bovenop. Er wordt stevig gezaagd aan de stoelpoten van de woningbezitters: prima als er sprake is van oneigenlijke verrijking, maar niet prima als privaat kapitaal daardoor op grote schaal de woningmarkt verlaat.
Wat doen we om te voorkomen dat deze woningen de betaalbare segmenten helemaal verlaten? Dan raken we toch nog verder van huis? De markt wordt nog kleiner en de woningen worden nog duurder. De huurders kunnen die woningen niet kopen, want dat kunnen ze niet betalen. Gisteravond was er bij EenVandaag een item over Delftse studentenflats. De bewoners moeten eruit, het complex wordt verkocht en er is geen onderdak geregeld voor deze studenten.
Het bijna uitsluiten van tijdelijke huurcontracten, diverse en steeds verdergaande plannen voor het belasten van vermogen in box 3, de Wet maximering huurprijsverhogingen vandaag in dit huis, geliberaliseerde overeenkomsten, de Wet betaalbare huur deze week in de Tweede Kamer. Zo geven wij particuliere verhuurders telkens weer nieuwe redenen om over hun bestaan als verhuurder na te denken. Dan formuleer ik het nog voorzichtig, want in het negatiefste geval wordt het een besmette economische activiteit, waar particuliere investeerders zich helemaal uit terugtrekken. Ik geef de minister op dat punt het advies om heel voorzichtig te zijn.
Ik ben niet de eerste die aangeeft dat het woningmarktbeleid van dit kabinet onder bepaalde omstandigheden self-defeating zou kunnen worden. Ik noem de overdrachtsbelasting voor tweede woningen en beleggingspanden. Deze is exorbitant, meer dan 10%. Hoe verzin je het? De minister noemt in zijn brief de verhoging van de overdrachtsbelasting en de negatieve effecten die dit volgens investeerders heeft op het investeringsklimaat en de productie. De evaluatie staat gepland voor dit jaar. Mijn fractie vraagt de minister of hij hier een turbo op kan zetten.
Voorzitter. Tot slot kom ik op de woonvoorzieningen voor senioren. In verschillende stukken wordt de beperkte doorstromingen van ouderen naar kleinere woningen als belangrijke reden aangemerkt voor de wooncrisis. In de pers werden ouderen zelfs al enkele keren in een negatief daglicht gezet. Met koppen als "Een derde van de jongeren vindt het een morele plicht van ouderen om naar een kleiner huis te verkassen" wordt ouderen iets verweten of aangewreven. Er wordt gepolariseerd. Het lijkt zelfs alsof door sommige actoren en opiniemakers weer een generatieconflict opspeelt.
De voorzitter:
Wilt u afronden, meneer Van Rooijen?
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Ja, voorzitter. Dat maakt mij verdrietig. Het verdwijnen van veel woonopties voor ouderen is niet iets wat deze groep kan worden verweten. Het sluiten van bejaardenhuizen en verzorgingshuizen en de genadeloos afgeknepen inzet van de corporaties, waarmee ik mijn betoog begon, is een politieke verantwoordelijkheid. Politieke partijen moeten die dragen, via de regeerakkoorden en de uitvoering door de gekozen bestuurders. Zij moeten met plannen komen om de problemen op te lossen.
Ik wacht de antwoorden van de minister af en ik ben benieuwd of hij zo dadelijk de pet van oud-minister Pieter Bogaers kan opzetten. Ik moet zeggen: de helm. Hij moest 100.000 woningen bouwen, maar hij bouwde er ieder jaar veel meer!
De voorzitter:
Dank u wel, meneer Van Rooijen. Dan is het woord aan de heer Janssen namens de SP.