Verslag van de vergadering van 18 juni 2024 (2023/2024 nr. 36)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 17.12 uur
De heer Dessing i (FVD):
Voorzitter, dank u wel. De voorliggende wet getuigt van goede intenties. Laat ik daarmee beginnen. Daar heeft onze fractie zeker oog voor. Maar de vraag die voorligt, is of de belangen van zowel verhuurders als huurders voldoende worden gewaarborgd in deze wet. Dat is de afweging die wij hier in deze Kamer moeten maken.
Laat ik beginnen met het uitspreken van mijn waardering voor het goedbedoelde streven van de minister om de huurprijzen in de middenhuur betaalbaar te houden. Inwoners die het financieel al zwaar hebben, hebben baat bij het in bedwang houden van hun lasten, en dus ook de lasten van de middenhuurwoning, in een toch al overspannen woningmarkt voor grote groepen inwoners van dit land.
Voorzitter, als u mij toestaat, wil ik daar een klein persoonlijk feit bij neerleggen. Dat is het feit dat ik op dit moment door omstandigheden genoodzaakt ben om antikraak te wonen. Ik kan alleen via antikraak een huurwoning krijgen. Dus dat is de situatie die voor heel veel verschillende groepen ook geldt.
Voorzitter. De Wet betaalbare huur zal naar onze mening de belangen van huurders en verhuurders verslechteren. Vele experts uit het werkveld en zelfs de academische wereld beamen dit. Vele particuliere verhuurders en brancheorganisaties hebben grote zorgen geuit, zoals wij allen in deze Kamer hebben kunnen lezen in de vele aan ons gerichte e-mails, waarin grote zorgen worden geuit en waarin ook duidelijk wordt voorgerekend wat de financiële gevolgen voor verhuurders zijn als deze wet wordt aangenomen.
Ik zal dit standpunt in mijn betoog puntsgewijs van een toelichting voorzien. Ten eerste. Dit is de tweede overheidsmaatregel die particuliere verhuurders in korte tijd in het nauw drijft. Er zijn particuliere verhuurders met een pensioengat voor wie een belegging in een of twee woningen die ze kunnen verhuren, een alternatieve vorm van pensioen is. Dat is vandaag al eerder genoemd. Hoewel politiek gezien het beeld van de grof verdienende huisjesmelkers en pandjesprinsen domineert — hoe groot is dat probleem eigenlijk, zo vraag ik de minister even tussen neus en lippen door; maar het is wel een vraag die ik serieus heb — worden deze kleine particuliere verhuurders al vanaf 2023 veel zwaarder belast bij de vermogensbelasting in box 3. Door de Wet betaalbare huur zal het verhuren van een woning in het middensegment te weinig op gaan leveren om nog aantrekkelijk of überhaupt kostendekkend te kunnen zijn.
Het risico is dan ook levensgroot dat veel verhuurders hun vastgoed zullen gaan uitponden, waardoor huurders op straat komen te staan en het aantal te huren woningen zal teruglopen. Er zijn zelfs schattingen dat het een krimp zal opleveren van 100.000 huurwoningen. Wellicht heeft dit dan weer een positief effect op de oververhitte koopwoningmarkt, waar het ook al eerder over ging, maar dat is een verschuiving binnen het probleem van het woningtekort an sich, geen oplossing daarvan.
Ten tweede zal deze wet het optuigen van een omvangrijke bureaucratie vergen met alle kosten van dien. In de memorie van toelichting las ik dat gemeenten in de eerste vier jaar rekenen op ruim 60 miljoen euro. Dat is niet het enige. Zo verwacht de Huurcommissie in de eerste vier jaar een lastenstijging van bijna 35 miljoen euro. Dat is opgeteld bijna 100 miljoen euro. Is het niet verstandiger, zo vraag ik de minister, om voor dat geld wellicht woningen te bouwen en door vergroting van het aanbod de huurprijs te doen verlagen in de huidige overspannen woningmarkt?
Ten derde. In hoeverre is de wet betaalbare huur in strijd met het in het EVRM verankerde eigendomsrecht? Verhuurders zijn eigenaar van het te verhuren pand en de Staat grijpt hard in op dit eigendomsrecht door de hoogte van de huurprijs bindend te bepalen. Bezit kan zo zwaar worden belast en gereguleerd dat verkoop noodzakelijk is en we toch wel erg in de buurt komen van de facto onteigening. Advocatenkantoor Hielkema & co waarschuwt zelfs voor het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard en de Staat vervolgens schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving, met alle financiële gevolgen voor de belastingbetaler van dien.
Ten vierde. In Nederland heeft het prijsmechanisme niet de gewenste uitwerking op het aanbod. Hogere huurprijzen leiden niet automatisch tot extra nieuwbouw. Internationaal vergelijkend onderzoek van de OESO laat zien dat de prijselasticiteit van het aanbod hier anders is dan in andere landen. Bij een woningtekort stijgen de prijzen wel, maar tot extra aanbod leidt dit amper. Dat was de afgelopen jaren ook weer duidelijk zichtbaar. Het is daarom belangrijker dat we weer volop gaan bouwen in dit land en dat we ook alles uit de kast halen om de migratie aan banden te leggen. Op neocommunistische wijze ingrijpen in de vrije huursector kan nooit tot goede resultaten leiden.
Ten vijfde. Door de Wet betaalbare huur is de businesscase met middenhuurregeling niet meer rond te rekenen, waardoor institutionele partijen niet meer zullen gaan bouwen. Zonder een betrouwbaar en stabiel investeringsklimaat komen er geen woningen bij voor huurders en woningzoekenden, zo reageerde de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland.
Ten zesde. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt keer op keer dat meer regulering van de huurmarkt leidt tot lagere kwaliteit — want waarom zou je nog investeren? — en kwantiteit van woningen.
Mevrouw Janssen-van Helvoort i (GroenLinks-PvdA):
Hoe duidt de heer Dessing het bericht van het ABP, dat toch ook een grote belegger is, dat het wel degelijk rendabel blijft om voor de middenhuur te bouwen onder de nieuwe wet die hier thans voorligt?
De heer Dessing (FVD):
Dat is een afweging die bij het ABP ligt. Ik kan er weinig over zeggen eigenlijk. Dit is het signaal dat we in ieder geval van deze partijen, van institutionele beleggers, krijgen. Ik kan me voorstellen dat het ABP daar andere criteria voor heeft. Misschien rekent het meer vanuit een sociale gedachte met minder rendement. Ik heb daar eigenlijk geen antwoord op verder.
Mevrouw Janssen-van Helvoort (GroenLinks-PvdA):
Dan vind ik het toch een beetje vreemd dat u hier met veel bombarie uit de rest van de vastgoedsector beweringen doet, terwijl een grote belegger ons via de media heeft laten weten dat hij echt wel kansen ziet om gewoon rendabel te bouwen met een fatsoenlijk rendement. U doet deze vraag af door te zeggen dat ik dat aan het ABP zelf moet vragen. Daar heb ik wel een beetje moeite mee.
De heer Dessing (FVD):
Ik hoor geen vraag.
Ten zevende. De internationale ervaringen tonen aan dat huurregulering vaak contraproductief werkt. Zo leidde huurregulering in Barcelona tot minder beschikbare huurwoningen en afnemende investeringen in onderhoud en nieuwbouw. Dat is ook al eerder genoemd. Hetzelfde zag men in San Francisco, New York, Zweden, Berlijn en Parijs. In Parijs werd het beleid in 2017 dan ook al gauw weer ingetrokken. Voor meer onderzoek hierover zijn ook rapporten beschikbaar.
Ten achtste. Woningdelen is een populaire woonvariant die een oplossing biedt voor starters, young professionals en studenten. Door deze wet zal deze woonvariant minder populair worden voor verhuurders. De opbrengst van het verhuren, bijvoorbeeld aan expats, van een complete woning die onder de vrije huursector valt, zal namelijk veel hoger worden dan de opbrengst van woningdeling, die straks zal worden beprijsd als sociale kamerverhuur.
Ten negende. Ook het behoud van voldoende studentenwoningen staat onder druk bij het aannemen van deze wet. Vanmiddag is er een protest geweest van studenten. Zij vrezen voor het verdwijnen van, landelijk gezien, naar schatting 60.000 studentenwoningen, doordat verhuurders zich gedwongen zien om deze woningen te verkopen. Dit enorme aantal zal de druk op de huidige woningmarkt alleen nog maar verergeren en zal het zelfstandig kunnen wonen van studenten nog moeilijker maken dan nu al het geval is.
Voorzitter. Het beoogde doel van voldoende betaalbare woningen van de Wet betaalbare huur zal niet worden bereikt. Integendeel. Het lijkt heel sociaal om huurders in Nederland te beschermen tegen te hoge huren. De paradox van sociaal beleid is echter dat de neveneffecten van de wet ervoor zullen zorgen dat de markt voor huurders nog meer overspannen zal worden dan nu al het geval is. Laten we alsjeblieft met spoed meer woningen bijbouwen voor onze eigen inwoners en laten we de enorme migratie naar dit land aan banden leggen. De huidige wooncrisis is namelijk niet alleen veroorzaakt door verhuurders, maar door de overheid. Het is hoog tijd dat daar wat aan gedaan wordt.
Het verbaast onze fractie bovendien dat een wet met zo veel impact voor de verhuurders door een demissionair kabinet wordt behandeld en vandaag door een demissionaire minister wordt verdedigd.
Alles overziende vindt onze fractie dat deze wet aan te veel kanten rammelt en dat de voordelen van lagere huren niet opwegen tegen de nadelen. Ook het feit dat de huurmarkt door deze wet zeer waarschijnlijk alleen maar zal verslechteren, is voor onze fractie doorslaggevend om tegen dit wetsvoorstel te stemmen.
Ik dank u wel.
De voorzitter:
Dank u wel. Dan geef ik tot slot het woord aan de heer Schalk van de fractie van de SGP.