Verslag van de vergadering van 18 juni 2024 (2023/2024 nr. 36)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 16.10 uur
De heer Van Rooijen i (50PLUS):
Voorzitter, de tijd loopt al. Goed dat alle collega's er zijn.
Voorzitter. De afgelopen decennia hebben we de woningmarkt, in goed Nederlands, verpest. Het is niet leuk om te erkennen en zeker niet chic om het zo te zeggen, maar het is een opinie of stelling die inmiddels wel staat als een huis. Het is niet fair om de schuld van de pijnlijke staat van onze woningmarkt helemaal in de schoenen te schuiven van het huidige kabinet. De schaarste, waar in Nederland namelijk altijd sprake van is geweest, is over een veel langere periode niet goed gemanaged. Extreme schaarste is inmiddels een feit. Dat hoeven we niet te verbloemen. Een jonge twintiger die zich in 2012 inschreef voor een sociale huurwoning heeft misschien net een woning toegewezen gekregen. In dezelfde periode zagen we 100% prijsstijging voor een gemiddelde koopwoning. Comfortabel voor degenen die toen of eerder gekocht hebben, maar zo is het ook onbetaalbaar geworden voor starters met een middeninkomen. Ik zal u de opsomming van alle gebeurtenissen en maatregelen sinds de jaren negentig besparen, maar naar de mening van 50PLUS is er in elk geval van een gebrek aan regie van de overheid geen sprake geweest. Integendeel, Nederland heeft namelijk in het leven van de thans aanwezige senatoren altijd een van de meest gereguleerde woningmarkten ter wereld gehad met het hoogste percentage sociale woningbouw. De minister wil nog meer de regie pakken, maar volgens 50PLUS is er meer behoefte aan consistent beleid en doelgerichtheid dan aan nog meer regie.
Nu zitten we al jaren met acute problemen, die zich blijven verergeren door de extreme schaarste. Het heeft er onder andere toe geleid dat verhuurders van woningen ook voor woningen van mindere kwaliteit zeer hoge huren kunnen vragen, waar mensen toch voor willen tekenen. Dat is een symptoom, een pijnlijk symptoom van schaarste. Deze symptoombestrijding is het primaire doel van de Wet betaalbare huur. Dat wil niet zeggen dat dit kabinet helemaal geen maatregelen neemt om de oorzaken van de schaarste aan te pakken, maar de Wet betaalbare huur is er daar in elk geval niet een van. De Raad van State formuleerde het in haar advies over het wetsvoorstel als volgt. Eén: De regering besteedt te weinig aandacht aan de dieperliggende oorzaken van de schaarste in het aanbod. Twee: het positieve effect voor huurders is slechts eenmalig. Drie: de regering motiveert de effectiviteit van de voorgestelde regulering niet overtuigend, met name bij het risico op het beschadigen van de investeringsbereidheid.
De minister heeft sinds dit advies zijn toelichting nog uitgebreid en aangescherpt, maar de kern van de kritiek van de Raad van State staat wat ons betreft nog steeds fier overeind: een aansprekend eenmalig voordeel voor huurders, maar geen bijdrage aan het oplossen van de schaarste, en het risico op het verminderen van de investeringen in nieuw woningaanbod neemt alleen maar toe. Dat risico mag niet weggemoffeld worden, want we hebben stapels aan literatuur en praktijkvoorbeelden uit andere landen waar regulering van huren vooral heeft bijgedragen aan verergering van problemen. Eerdere sprekers wezen er al op. The Economist wijdde er vorige week nog een heel artikel aan. Ik citeer: many politicians' ideas to help tenants will actually make things worse. Huurregulering blijkt in de praktijk, ondanks alle goede intenties, self defeating en niet in het belang van de huurders die ze zegt te willen helpen. Als mijn fractie met zekerheid zou kunnen vaststellen dat de Wet betaalbare huur louter een voordeel oplevert voor huurders, dan zou de keus niet ingewikkeld zijn. Dan is het nog steeds symptoombestrijding zijn, maar toch nuttig. Maar als de symptoombestrijding ook nog schade toebrengt aan de dieperliggende oorzaken van de woningschaarste, dan slaat bij mijn fractie ernstige twijfel toe. Verhuurders staan in het huidige tijdsgewricht nogal vaak in een kwaad daglicht. "Huisjesmelkers" is de hippe term die daarvoor wordt gebruikt. Net als alle particuliere woningbezitters hebben zij de afgelopen twaalf jaar de waarde van hun bezit bijna zien verdubbelen. Veel politici kijken daar verlekkerd naar en zien mogelijkheden om er fiscaal of anderszins de bijl in te zetten. De waardestijging van het bezit wordt gebruikt om hogere belastingen voor woningbezitters te rechtvaardigen, zoals overdrachtsbelasting, box 3 en de ozb. Diezelfde waardestijging wordt echter ook gebruikt om een verlaging van de huren te rechtvaardigen. Dat is bij elkaar genomen heel onverstandig.
Investeringsbeslissingen worden genomen aan de marge van de realiteit van vandaag. Een bestaande verhuurder denkt niet: ik heb op papier 2 ton waardestijging gekregen, dus nu kan ik wel €20.000 per jaar extra belastingen en kosten betalen. Wat de bestaande verhuurder wel denkt, is: de waardestijging kan als sneeuw voor de zon verdwijnen, maar al mijn lasten en kostenstijgingen zijn structureel; ze worden jaarlijks verhoogd en komen elk jaar terug. De zittende verhuurder wordt gestimuleerd om de markt te verlaten en de potentiële nieuwe verhuurder investeert zijn geld wel ergens anders. De volgende minister die daarop wil reageren door de regie te pakken, moet opnieuw met nog meer miljarden belastinggeld over de brug komen. Niemand kan zeggen wat voor verhuurders precies het breekpunt is, het punt waarop zij afscheid nemen van hun positie als verhuurder. Maar als het punt bereikt is, dan vliegen er miljarden tegelijk de markt uit. Alle huidige bewindslieden zijn dan waarschijnlijk al begonnen aan een nieuwe uitdaging. Na ons de zondvloed!
In mijn bijdrage aan het recente debat over wonen en bouwen in Nederland heb ik het als volgt geformuleerd. "Tal van maatregelen en nieuwe wetgeving hebben het particulier bezit en de verhuur van woningen reeds minder aantrekkelijke gemaakt. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor tweede woningen naar 10%, het bijna uitsluiten van tijdelijke huurcontracten, diverse en steeds verdergaande plannen voor het belasten van vermogen in box 3, de Wet maximering huurprijsverhogingen en nu weer de Wet betaalbare huur. Wij geven particuliere verhuurders telkens weer nieuwe redenen om over hun bestaan als verhuurder na te denken". Dan formuleer ik het nog voorzichtig, want in het meest negatieve geval wordt het een besmette economische activiteit, waar particuliere investeerders zich liever helemaal van terugtrekken. Ik geef de minister op dat punt het advies mee om heel voorzichtig te zijn.
Welnu, voorzitter. Ik neig ernaar om te oordelen dat de minister niet voorzichtig genoeg is geweest om te voorkomen dat er voor verhuurders een breekpunt komt. Of dit wetsvoorstel voor verhuurders het breekpunt is, weet ik niet. Dat valt ook niet te modelleren, maar het helpt zeker niet. De voortdurende onzekerheid over box 3 en het kleptocratische tarief in de overdrachtsbelasting van meer dan 10% spelen ook een grote rol. Dat geldt zeker voor de kleine verhuurders, waarvoor mijn fractie hele grote zorgen heeft en houdt. Mijn fractie heeft bij herhaling aandacht gevraagd voor kleine verhuurders, die met hun spaargeld woningen kopen voor hun oudedagsvoorziening. Dat zijn middenstanders, winkeliers en boeren. Zij bouwen immers geen fiscaal gefaciliteerd pensioen op. Wij vroegen een uitzondering voor kleine verhuurders met maximaal vijf woningen. De minister antwoordde dat dit niet mogelijk is, omdat de huurders en gemeenten niet zouden kunnen achterhalen of een verhuurder meerdere woningen heeft of dat hij deze verdeeld heeft over verschillende bv's. Is er misschien een andere uitweg te vinden? Wat als bijvoorbeeld de gevraagde uitzondering zich zou beperken tot verhuurders in box 3? Graag een antwoord van de minister, want de stemming over het amendement-De Groot in de Tweede Kamer was een duidelijk signaal dat er voor kleine verhuurders iets moet gebeuren.
Dat brengt mij onvermijdelijk op de fiscaliteit. Box 3 en 10,4% overdrachtsbelasting zijn een bron van kwaad voor verhuurders. Ga maar na: recent is het tarief in box 3 verhoogd naar 36% en het fictieve rendement op vastgoed naar 6%. De overdrachtsbelasting ging met een reuzensprong omhoog, van 6% naar meer dan 10%. Dat heeft niets meer te maken met rechtvaardige belastingheffing, maar alles met het pakken van verhuurders en bezitters van vastgoed. Dat is dus niet zo "vast" en "goed", zou ik willen zeggen.
De Hoge Raad heeft op 6 juni de verwachte uitspraak gedaan dat de herstel- en overbruggingswet bij box 3 in strijd is met het eigendomsrecht uit het EVRM. De box 3-belastingplichtige mag nu voor meerdere jaren bewijzen dat zijn werkelijk behaalde rendement lager is dan het fictief rendement van 6%. Maar er zit een adder onder het gras. De Hoge Raad heeft een week later, in zijn uitspraak op 14 juni, bepaald dat ook waardestijgingen als werkelijk rendement onder het fictief rendement vallen. Mijn fractie schat zomaar in dat dit voor veel box 3-belastingplichtigen betekent dat zij niet kunnen aantonen dat het werkelijk rendement onder de 6% is gebleven. Voor veel box 3-belastingplichtigen zal de uitspraak van de Hoge Raad een grote tegenvaller zijn.
Over de overdrachtsbelasting kan ik kort zijn. Mijn fractie wil dat de 10,4% per direct van tafel gaat. Dat drukt op het rendement, direct en enorm. 10,4% over een aankoop van een woning voor verhuur van €500.000 betekent een aankoop die €52.000 duurder is. Dat is toch niet redelijk meer? Ik val dan ook met de deur in huis en dien de volgende motie in.
De voorzitter:
Meneer Van Rooijen, we hebben een afspraak over het indienen van moties in de eerste termijn. Daar dient u verlof voor te vragen van de Kamer. Mag de heer Van Rooijen een motie in de eerste termijn indienen? Goed. Dan kunt u een motie in de eerste termijn indienen.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Dan kunnen we daar nog de hele avond goed over nadenken.
De Kamer,
gehoord de beraadslaging,
constaterende dat het fiscaal beleid rond vastgoedinvesteringen en woonbeleid niet in samenhang functioneert;
constaterende dat beleggers met 10,4% overdrachtsbelasting een dusdanig hoog tarief betalen dat benodigde investeringen in nieuwbouw achterblijven;
overwegende dat investeerders gebaat zijn bij zekerheid op korte termijn;
verzoekt de regering om ten behoeve van de augustusbesluitvorming in kaart te brengen op welke manier de overdrachtsbelasting voor beleggers substantieel verlaagd kan worden zodat investeringen in de nieuwbouw een extra impuls krijgen,
en gaat over tot de orde van de dag.
De voorzitter:
Deze motie is voorgesteld door het lid Van Rooijen.
Naar mij blijkt, wordt de indiening ervan voldoende ondersteund. Daarmee maakt zij deel uit van de beraadslaging.
Zij krijgt letter J (36496).
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Voorzitter ...
De voorzitter:
De heer Schalk heeft een interruptie.
De heer Schalk i (SGP):
Ik ga nu even niet op de motie in. De hoffelijkheid gebood ons zojuist om te zeggen "u mag een motie indienen", maar het is wel heel goed om te weten waarom die in de eerste termijn wordt ingediend.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Ik houd rekening met een lang debat, zeker ook omdat ik van de minister zeer deugdelijke en uitvoerige antwoorden verwacht op de vele vragen van alle collega's. Dat is wel in het debat gebleken. Als wij pas om 23.00 uur of 00.00 uur vannacht moties kunnen indienen, zeker zo'n cruciale motie voor de toekomst, dan wil ik het de minister en mijn collega's niet aandoen dat we daar in de tweede termijn geen ordelijk debat over kunnen hebben. De regel dat we moties pas in de tweede termijn kunnen indienen is verstandig, maar als we een debat pas 's middags in plaats van 's ochtends beginnen, dan kan dit weleens vaker voor gaan komen. We moeten immers ordelijk en zorgvuldig met moties omgaan.
De heer Schalk (SGP):
Ik begrijp de redenering, maar als de heer Van Rooijen dit als vraag had gesteld, dan waren we er ook over gaan praten. Daar ga ik tenminste van uit. We gaan volgende week pas stemmen over de moties.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Ik heb hier in de schriftelijke behandeling ook vragen over gesteld. Dat is u allen niet ontgaan. We hebben dat allemaal nog snel kunnen lezen.
Voorzitter, mag ik tot slot nog iets zeggen?
De voorzitter:
Nee, want mevrouw Janssen-van Helvoort heeft ook nog een vraag.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Pardon. Neem me niet kwalijk.
Mevrouw Janssen-van Helvoort i (GroenLinks-PvdA):
Ik heb ook nog een vraag over deze motie. Ik loop nog niet zo heel lang mee in de Eerste Kamer, maar is deze motie niet meer passend wanneer we belastingzaken bespreken dan nu? Voor mijn gevoel staat deze motie een beetje ver van dit wetsvoorstel af.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Dat is een goede vraag. De minister heeft in eerdere uitlatingen, in diverse debatten hier maar ook op andere momenten, ook in de Tweede Kamer, aangegeven dat de fiscaliteit en het woningbeleid elkaar weleens in de weg zitten. Hij heeft gezegd dat met name het hoge tarief van de overdrachtsbelasting een probleem vormt, zeker in samenhang met het hoge box 3-tarief. Dat is de reden dat ik hier, eigenlijk met de collega's, aandacht wil vragen voor de zorgen die de minister ook talloze malen over de overdrachtsbelasting heeft geuit.
Mevrouw Janssen-van Helvoort (GroenLinks-PvdA):
Maar ik heb toch goed begrepen dat de keuzes over dit soort dingen niet bij deze minister liggen, maar bij een ander ministerie?
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Woningbouwbeleid en fiscaliteit zijn volgens de minister heel erg aan elkaar gekoppeld. Dat blijkt uit zijn eerdere uitlatingen. Daarom heb ik gemeend om aan het slot van mijn betoog uitvoerig te moeten stilstaan bij box 3 en de arresten van de Hoge Raad van 6 juni en van 14 juni, waarvan heel Nederland op z'n kop staat. Het lijkt mij heel logisch dat vandaag in dit debat ook de gevolgen van die twee uitspraken van de Hoge Raad aan de orde komen. De tweede uitspraak kan weleens een enorme teleurstelling zijn voor box 3-bezitters, omdat waardestijgingen van panden, van vastgoed, meetellen als werkelijk rendement bij het fictief rendement. Het zal voor veel box 3-belastingplichtigen onmogelijk zijn om aan te tonen dat zij voordeel zullen hebben van het arrest van de Hoge Raad van 6 juni. Ik denk dat we daar rekening mee moeten houden, want er zijn wellicht verwachtingen gewekt die een week later door de Hoge Raad tamelijk duidelijk weer de grond in zijn geboord.
De voorzitter:
Dank u wel. Wij ontvangen van u graag nog de motietekst, met een handtekening.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Ik had nog een slotopmerking.
De voorzitter:
U bent al over uw tijd heen, want u heeft uw eerste termijn gebruikt voor iets wat normaal in de tweede termijn komt.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Ik sta op nul, voorzitter.
De voorzitter:
U staat inderdaad op nul. Dat is omdat u een motie heeft ingediend. Dan telt de tijd natuurlijk door. U kunt nog één korte zin uitspreken en dan gaan we naar de volgende spreker.
De heer Van Rooijen (50PLUS):
Voorzitter, tot slot. Ik wilde nog uitspreken dat de wet voor 1 juli in het Staatsblad moet komen. Het is voor mijn fractie niet acceptabel als blijkt dat tijdsdruk uw belangrijkste raadgever is geweest.
Dank u wel. Ik wacht de antwoorden van de minister af.
De voorzitter:
Wij ook. Dank u wel. Dan is nu het woord aan de heer Janssen van de fractie van de SP. Hij spreekt mede namens de Partij voor de Dieren.