Verslag van de vergadering van 12 april 2016 (2015/2016 nr. 27)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 11.43 uur
De heer Schouwenaar i (VVD):
Voorzitter. Dit wetsvoorstel is door mijn fractie positief ontvangen. Bij de schriftelijke voorbereiding hebben wij enkele vragen gesteld. Wij danken de minister voor zijn beantwoording. Voor het merendeel vinden wij de antwoorden overtuigend. Op een tweetal vraagpunten willen wij straks terugkomen.
Eerst moeten wij een prealabele vraag beantwoorden. Handelen wij in strijd met de motie-Hoekstra? Dit wetsvoorstel gaat over de huursom, de inkomensafhankelijke huurverhoging en tijdelijke huurcontracten. Zijn dit eigenstandige wetsvoorstellen die apart behandeld moeten worden? Of is er samenhang? De VVD ziet een duidelijke samenhang. De beperking van de huursom zorgt voor minder huurinkomsten, dus voor minder investeringen. Deze teruggang vindt compensatie in de tijdelijke contracten en in de inkomensafhankelijke huurverhoging. Tijdelijke contracten leveren nieuw aanbod op. De inkomensafhankelijke huurverhoging geeft een extra huuropbrengst. Die moet opnieuw geïnvesteerd worden. Het ene onderdeel dient als compensatie voor het andere. Dat vraagt om een gezamenlijke behandeling.
Namens de VVD wil ik achtereenvolgens iets zeggen over de huursom, de liberalisatie, de inkomensafhankelijke huurverhoging, de tijdelijke contracten en de beëindiging van tijdelijke contracten.
Allereerst de huursom. Deze biedt onmiskenbare voordelen. Hij leidt tot beleidsvrijheid voor verhuurders en biedt ruimte voor lokaal maatwerk. Partijen willen het zelf. In juni 2015 hebben de Woonbond en Aedes een akkoord gesloten. Particuliere investeerders waren er niet bij betrokken, maar zij bevinden zich in een andere positie. Zij hebben een rendementsdoelstelling. Een gemiddelde van de huurstijgingen van alle particuliere verhuurders valt moeilijk vast te stellen en er is geen toezicht zoals bij de corporaties. De huursom is bepaald op inflatie plus 1%. Dat betekent een belangrijke matiging voor de huurders in de laagste inkomenscategorie. Mijn fractie is het van harte eens met deze huursombenadering, mede met het oog op de moeilijke economische situatie en de rapportages van het Nibud over betalingsproblemen bij huurders. Bezwaren zijn natuurlijk wel dat de inkomsten van de corporaties teruglopen, er minder doorstroming plaatsvindt en er minder nieuwbouw wordt gepleegd. Aan deze bezwaren kan echter op verschillende manieren tegemoet worden gekomen: uitbreiding van de vrije sector, splitsing DAEB en niet-DAEB, inkomensafhankelijke huurverhoging, een appel op gemeenten om bouwgrond te verkopen, en liberalisatie. Alles helpt, al is het niet altijd met de vaart die wij zouden willen.
Onze waardering voor de huursom hangt mede af van de vraag: wat stop je erin en wat laat je erbuiten? Dit wetsvoorstel rekent de harmonisatie en de liberalisatie tot de huursom en laat renovatie en inkomensafhankelijke huurverhoging erbuiten. Met het erbuiten laten van de laatste twee zijn wij het eens. Renovatie, vooral energiebesparing, is nodig. Bestaande woningen kunnen daarbij niet buiten beschouwing blijven. Alleen, de corporaties zullen de kosten voortaan meteen bij de zittende huurders in rekening moeten brengen. Die lasten kunnen ze niet meer verschuiven naar nieuwe huurders bij de eerstkomende mutatie. Wij zijn het ook daarmee eens.
Inkomensafhankelijke huurverhoging bevordert de doorstroming. De extra inkomsten komen rechtstreeks ten goede aan nieuwe investeringen voor woningzoekenden in de laagste inkomensgroep.
De VVD vindt harmonisatie een goede zaak. Gelijke huurprijzen voor gelijke woningen. Wij hadden harmonisatie daarom liever buiten de huursom gehouden. Het oplossen van verschillende huurprijzen van identieke woningen gaat straks langzamer dan nu. Wij vinden dat jammer en vragen aan de minister wat de redenen zijn om harmonisatie in de huursom op te nemen.
Mijn fractie heeft er moeite mee, dat liberalisatie deel uitmaakt van de huursom. Wij verwachten dat dit de ruimte voor liberalisatie zal beperken. Geliberaliseerd verhuren vult het tekort in het middensegment van €700 tot €1.000. Het draagt bij tot de doorstroming. Liberaliseren en verkopen vullen eveneens het middensegment in de vrije sector. Het geeft bovendien een opbrengst, die direct kan worden aangewend voor nieuwbouw, bij voorkeur passende en betaalbare nieuwbouw. Uiteraard mag liberalisatie er niet toe leiden, dat het bestaande tekort aan sociale woningen voor de doelgroep nog groter wordt. Zolang de opbrengst van verkochte woningen opnieuw wordt geïnvesteerd en zolang er een doelgroep is van 1,7 miljoen huishoudens en een voorraad van 2,1 miljoen sociale woningen, waarvan 900.000 te liberaliseren woningen, wordt de grens niet gauw bereikt. Die grens kan bovendien beter bewaakt worden op regionaal niveau, want er zijn grote regionale verschillen. Zo bezien kent liberalisatie alleen maar voordelen: doorstroming, méér passend bouwen en groei van de vrije sector zonder benadeling van de sociale doelgroep met een inkomen beneden €38.000. Waarom zet de minister dan toch een rem op de liberalisatie? In de memorie van antwoord hebben wij het antwoord niet duidelijk kunnen lezen. Wij vinden het echter wel belangrijk en leggen de vraag daarom nog een keer voor aan de minister.
Of inkomensafhankelijke huurverhoging bijdraagt tot een vermindering van het scheefwonen, staat niet vast. Het staat wel vast dat scheefwonen met circa 10% is afgenomen. WoON 2015 — dit is al vaker gememoreerd — geeft aan dat het aantal goedkope scheefwoners is gedaald tot 18%. Het lijkt ons moeilijk vast te stellen in hoeverre de inkomensafhankelijke huurverhoging hieraan heeft bijgedragen. Ook daarom kijken wij met belangstelling uit naar de evaluatie die de minister in het vooruitzicht heeft gesteld. In elk geval betalen scheefwoners meer huur. En die wordt direct geïnvesteerd, anders moet de extra huur in de huursom worden meegerekend.
Een belangrijk bezwaar is het veelgehoorde ontbreken van een alternatief voor scheefwoners. Zij kunnen nergens heen. De minister heeft een aantal maatregelen getroffen, in het bijzonder om het middensegment op gang te helpen. De signalen zijn hoopvol, maar een en ander heeft tijd nodig.
In dit wetsvoorstel worden gepensioneerden en gezinnen met kinderen vrijgesteld van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze keuze voor vrijgestelde groepen komt nogal willekeurig over. Wil de minister nog eens uiteenzetten waarom juist deze uitzonderingen gemaakt zijn?
Vervolgens enkele opmerkingen over de huurcontracten voor bepaalde tijd. De fractie van de VVD gaat ervan uit dat deze tijdelijke contracten in een behoefte voorzien.
De heer Schalk i (SGP):
Ik kom nog even terug op de opmerking van de heer Schouwenaar dat nogal willekeurig is gekozen voor een paar groepen die worden uitgezonderd. Zou hij nog een paar groepen meer kunnen bedenken waarvoor eveneens een uitzondering gemaakt zou moeten worden?
De heer Schouwenaar (VVD):
Misschien zouden wij dat wel kunnen, maar dat willen wij niet doen. Onze zorg is dat naarmate er meer uitzonderingen komen, het middel van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn betekenis zal verliezen. Natuurlijk is het sympathiek om op te komen voor groepen die in betalingsproblemen komen, mede als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar wij moeten goed voor ogen houden waarom die ooit, ik meen drie jaar geleden, is ingevoerd. Dat is gedaan om een prikkel te geven aan de doorstroming, maar ook om scheefwoners meer huur te laten betalen, altijd beneden de maximaal aanvaardbare huur, en daarmee een bijdrage te leveren aan de nieuwbouw. Ik gebruik het woord "scheefwoners" in de neutrale betekenis van het woord, daar zit niets verwijtbaars in, maar zij houden wel de plekken bezet die niet voor hen bestemd zijn, maar voor de laagste categorie inwoners, met een inkomen beneden €39.000. Dat zijn de mensen die toch al zo moeilijk aan de bak komen en geen dak boven het hoofd hebben. Wij vinden dat de woningzoekenden die nu op de lijst staan — wij weten niet hoe lang die lijst precies is, maar wij weten wel dat die lang is — niet nog verder naar achteren op de lijst geschoven mogen worden.
De heer Schalk (SGP):
In het wetsvoorstel is uiteindelijk opgenomen dat een aantal groepen wordt uitgezonderd. Dat is gebeurd op basis van gegevens van het Nibud. Het Nibud kan misschien nog wel andere groepen noemen die tegen een inkomen van €39.000 aan zitten en, doordat zij zwaarder belast worden of om welke reden dan ook, in de problemen komen als zij straks 4% extra huurverhoging voor de kiezen krijgen. Wij zouden derhalve ook naar andere zaken moeten kijken dan alleen naar de rigide grens van €39.000 bruto inkomen. Of is de heer Schouwenaar dat niet met mij eens?
De heer Schouwenaar (VVD):
Ik denk dat het goed is om naar het totale plaatje van inkomsten en uitgaven te kijken en daar niet alleen de component wonen uit te halen. Er zijn een heleboel componenten die iemands financiële situatie bepalen. Als de heer Schalk dat bedoelt, ben ik het met hem eens.
De heer Köhler i (SP):
Ik heb de heer Schouwenaar een paar keer horen zeggen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging, die nu nog geldt vanaf een huishoudinkomen van €34.000 per jaar, niet alleen gunstig is voor de doorstroming. Er wordt ook geld gegenereerd, dat weer geïnvesteerd kan worden in nieuwbouw voor de laagste inkomens. Zou de heer Schouwenaar in dat verband kunnen ingaan op het punt van de huurders bij particuliere verhuurders? Ook zij krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Genereert ook die in de ogen van de heer Schouwenaar geld voor nieuwbouw? Of verdwijnt dat geld zomaar in de zakken van de commerciële verhuurders?
De heer Schouwenaar (VVD):
De laatste zin is niet erg vriendelijk geformuleerd, maar laat ik hem iets neutraler opvatten. Ja, ik denk dat dit zo is; dit kan althans het geval zijn. De heer Köhler weet echter ook dat dit een klein deel is van de totale gereguleerde voorraad. Het grootste deel van de gereguleerde voorraad, 80%, zit bij de corporaties. Voor de corporaties wordt het straks regel dat de inkomensafhankelijke huurverhoging conform de prestatieafspraken met de gemeenten opnieuw geïnvesteerd moet worden, anders telt zij niet mee. Dat lijkt mij een belangrijke prikkel. Nogmaals, ik wil niets afdoen aan de sympathie voor bepaalde groepen die in de knel zitten of in de knel komen. Daar wordt ook regelmatig over gerappelleerd. Het lijkt mij echter goed om steeds voor ogen te houden dat er een groep is die nog veel meer in de knel zit. Dat zijn de woningzoekenden die nu geen dak boven het hoofd hebben.
De voorzitter:
Vervolgt u uw betoog.
De heer Schouwenaar (VVD):
Ik vervolg mijn betoog met enkele opmerkingen over de tijdelijke huurcontracten. De fractie van de VVD gaat ervan uit dat deze tijdelijke contracten in een behoefte voorzien. Mensen die in een echtscheiding zijn verwikkeld, ex-gedetineerden, GGZ-patiënten, mensen met tijdelijk werk en mensen in een in beginsel onbegrensd aantal andere omstandigheden zullen er gebruik van kunnen maken. Wij verwachten dat dit het aanbod zal verhogen en dat ook verhuurders daaraan zullen meewerken. Na twee jaar is er geen garantie op vervangende woonruimte. Niet iedereen zal dat echter willen en de inschrijftijd op de wachtlijst loopt door.
Mijn fractie zet een vraagteken bij de manier waarop in het wetsvoorstel de beëindiging van het tijdelijke contract geregeld wordt. De overeenkomst eindigt weliswaar van rechtswege, maar de verhuurder moet de huurder één tot drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst een herinnering sturen. Laat de verhuurder dit na, dan wordt het tijdelijke contract omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het huurrecht is verre van eenvoudig, dus ik kan mij voorstellen dat het sturen van een dergelijke herinneringsbrief over het hoofd gezien wordt, dat de brief verkeerd bezorgd wordt of dat het anderszins fout gaat. Dan is verlenging van het contract tot onbepaalde tijd een sanctie die in onze ogen te zwaar en niet effectief is. Die sanctie treft niet de zittende huurder en ook niet de verhuurder, maar de onbekende opvolgende huurder, de woningzoekende voor wie het toch al zo moeilijk is om een plek te vinden. Het zou ertoe kunnen leiden dat de bereidheid om te gaan verhuren weer afneemt in plaats van toeneemt. Wij vragen ons af wat de meerwaarde is van een dergelijke herinneringsbrief. Waarom zo'n zware en ineffectieve sanctie?
Al met al zien wij veel positieve kanten aan dit wetsvoorstel. Het is geen totale oplossing van de woningmarktproblemen, maar dat kan ook niet. Het geeft wel enkele mogelijkheden die verbetering kunnen brengen, stap voor stap. Bedenkingen hebben wij alleen bij het voorgestelde afremmen van liberalisatie en bij het eventuele omzetten van tijdelijke naar onbeperkte huurtermijnen in het geval er vormfouten gemaakt worden. Wij kijken met belangstelling uit naar het antwoord van de minister.
De voorzitter:
Het woord is nu aan de heer Köhler. Kijkend naar het tijdschema, stel ik vast dat hij de laatste spreker van deze ochtend zal zijn. De heer Verheijen zal de eerste spreker zijn na de lunchpauze.