Verslag van de vergadering van 16 maart 2021 (2020/2021 nr. 29)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 14.39 uur
De heer Raven i (OSF):
Voorzitter. "De woningmarkt is flink in beweging" of "de woningmarkt zit flink in het slop". Dat zijn twee tegenovergestelde beschrijvingen van een en dezelfde markt. Geen enkele van de vroegere instrumenten die we allemaal geleerd hebben in de woningmarktlessen lijkt in de tegenwoordige tijd nog een betrouwbare waarde te bieden om een stabiele markt te garanderen. Termen als "reguleren", "vrije markt", "liberaliseren", "sociale sector" en "puntensysteem" lijken niet meer echt effectief in de markten. De woningmarkt is helemaal op hol geslagen. Er is veel beweging, maar toch zit hij in het slop.
Enkele facts and figures. Peperdure huizen. Lange wachttijden voor een sociale huurwoning of helemaal geen betaalbare huurwoning vinden. Wonen is een recht, maar in de praktijk wordt dit niet meer gerealiseerd. Volkshuisvesting is vervangen door een keiharde, onbeheersbare markt en dat raakt velen. Het aantal daklozen is in de laatste tien jaar verdubbeld. Steeds meer mensen met een baan raken dakloos. Dat zijn de zogenoemde economische daklozen. Mensen moeten jarenlang wachten voordat ze een sociale huurwoning krijgen. Woningzoekenden vallen tussen wal en schip. Een sociale huurwoning is voor hen onbereikbaar door de lage inkomensgrens of lange wachttijd, maar ze verdienen te weinig voor de veel te dure vrije sector. Er is geen bescherming tegen woekerprijzen in de vrije sector. In 2019 konden al 800.000 hurende huishoudens niet rondkomen door de hoge woonlasten. De sociale sector is uitgehold. In vijf jaar tijd kromp de sociale huursector bij corporaties met 108.000 huizen, terwijl de vraag naar woningen alleen maar toeneemt.
Voorzitter. De gemiddelde prijs van een koopwoning steeg in de afgelopen tien jaar fors. Tot 2017 daalde die prijs, na de kredietcrisis van 2010, maar vanaf 2017 rijzen de prijzen de pan uit. Alleen al in de afgelopen vijf jaar, met soms wel 50% verhoging. De bouwachterstand van woningen is kennelijk op dit moment zo'n 300.000 woningen. Hoe dat precies berekend wordt weet ik niet, maar dat cijfer wordt in elk geval genoemd. Dat zal waarschijnlijk een van de redenen zijn voor de scheefgroei in de woningprijzen. De prijs van een huurwoning uit laten we zeggen bouwjaar 1980 is inmiddels €625. Dat lijkt mee te vallen, maar in 2000 was de gemiddelde sociale huurprijs zo'n 350 gulden. Nu is de sociale huurgrens 1.400 gulden, in vergelijking met toen, terwijl er aan die woning uit 1980 geen fundamentele verbouwingen zijn gedaan door de corporaties. Deze woningen genereren dus ook geen extra kosten voor de corporaties, maar toch is er een hoge, zeer hoge huurprijs. Ter vergelijking: de hypotheek van een koopwoning uit 1980 is eerder omlaaggegaan dan omhoog, mede door de sterk gedaalde rente. U weet het nog: in 1980 was de marktrente 13%, maar nu is die soms minder dan 1%.
De extra kosten voor de corporatie zitten voornamelijk in een stijging van de beheerskosten en de bovenmatige greep uit de kas door de overheid in de vorm van de verhuurderheffing. Die is vandaag al een paar keer aan de orde geweest. Het gaat om 1,5 miljard, begrijp ik nu. Ik had nog 1,7 miljard per jaar op papier staan. Dat bedrag moet door de sociale huurders bij elkaar gebracht worden. Omgerekend is dat een gemiddelde stijging per huurwoning van maar liefst €70 per maand. Dat is een fors bedrag. De vraag is of je dat bedrag in een centrale pot moet doen of teruggeeft aan de huurders, zodat zij in staat zijn om voor hun woningen een transitie te realiseren, zo ze dat willen.
Welke duistere krachten verstoren de stabiliteit van de woningmarkt? Dat is niet eenvoudig te ontdekken. Was het de gedeeltelijke afschaffing van de hypotheekrente? Was het de toetreding van bijvoorbeeld Airbnb of wellicht van de zeer kapitaalkrachtige huisjesmelkers die de particuliere kopers de loef afsteken? Feit is in elk geval dat het bankwezen zich er nog maar twee, drie of misschien vier jaar geleden van moest vergewissen of hypotheeknemers wel voldoende in staat werden geacht om hun hypotheek te voldoen, vanwege de vrees dat woningen onder water stonden. Hoe anders is die situatie nu voor vele huizenbezitters? Gigantische overwaardes zijn er inmiddels. Alleen al bij een aankondiging van de verkoop van een woning, hoorden we vanmorgen in het nieuws, worden biedingen ontvangen die ver boven de vraagprijs liggen. Dan word je niet eens meer uitgenodigd om te komen kijken, want je hebt te weinig geboden.
In een brief aan de Kamer geeft de minister richting aan toekomstig beleid voor de woningmarkt. In hoofdlijnen zijn er twee gedachtelijnen: het aanbod van de woningen vergroten, met andere woorden: BOUWEN, met hoofdletters. De aloude economische gedachte is hier waarschijnlijk leidend: prijs hoog, aanbod hoog. Maar liefst 1 miljoen woningen moeten tot 2030 worden gebouwd, zodat het aanbod wordt vergroot en de prijs relatief laag kan blijven. Het tweede punt is: zorgen dat deze woningen bij de juiste mensen terechtkomen, met andere woorden: bestemmen van woningen, gericht op betaalbare woningen voor lage en middeninkomens.
Mevrouw De Boer i (GroenLinks):
Ik reageer een beetje secundair, want ik moest er even over nadenken. Klopt het dat ik de heer Raven hoorde zeggen dat de gedeeltelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek een prijsopdrijvend effect heeft gehad?
De heer Raven (OSF):
Ik stelde die vraag, want je ziet in elk geval dat er sinds die tijd een hele verandering is op de woningmarkt.
Mevrouw De Boer (GroenLinks):
Het zou mij zeer verbazen als de afschaffing van die aftrek een prijsopdrijvend effect zou hebben, maar als u die vraag stelt, zullen we het antwoord horen, denk ik. Ik zou het tegenovergestelde verwachten.
De heer Raven (OSF):
Ik zou dat eigenlijk ook verwachten. Daarom heb ik die vraag maar eens opgeworpen. Je ziet wel dat er sinds die tijd een minder stabiele woningmarkt is.
Mevrouw De Boer (GroenLinks):
Ja, maar u weet net als ik dat "nadat" niet altijd "doordat" betekent.
De voorzitter:
Vervolgt u uw betoog, meneer Raven.
De heer Raven (OSF):
De tweede gedachtelijn is: zorg ervoor dat deze woningen bij de juiste mensen terechtkomen, met andere woorden: bestemming van woningen, gericht op betaalbare woningen voor lage en middeninkomens. Er lijkt een logica in die gedachtelijnen te zitten, maar voorzichtigheid is geboden omdat de woningmarkt, zoals gezegd, niet meer traditioneel reageert.
Eén gedachtelijn missen we in de opsomming in de brief van de minister. Dat is de gedachte van benutten. Uit cijfers van databanken blijkt dat er structureel leegstand aanwezig is, die de laatste jaren oploopt tot wel 150.000 leegstaande woningen waarvan er zo'n 85.000 langer dan een jaar leegstaan. Die woningen moeten wat ons betreft worden benut in de zoektocht naar een oplossing van de woningmarktproblematiek, of in elk geval erbij betrokken worden.
Ook maken we een ernstige kanttekening bij het voornemen van bouwen. De Randstad, zo blijkt uit een onderzoek, is een van de zwaarst belaste woongebieden in Europa. Toch staan hier de komende tien jaar bouwplannen voor 500.000 woningen ingeboekt. Het ligt niet in de lijn om dit gebied het komende decennium nog zwaarder te belasten, zeker omdat er in Nederland 9 krimpgebieden en 14 aandachtsgebieden zijn, in totaal zo'n 40 gemeenten. Door ontgroening en vergrijzing is daar sprake van het wegvallen van draagvlak voor belangrijke voorzieningen zoals scholen, bakkers, slagers, banken, gemeenschapshuizen enzovoorts. Kortom, dorpen en kleine leefgemeenschappen hebben te kampen met grote problemen op het gebied van leefbaarheid die moeten worden opgelost. En daarbij kan tegelijkertijd een halt worden toegeroepen aan de problemen van de Randstad. Herverdelen is dan ook een thema dat met hoofdletters zou moeten worden geschreven in het programma voor het toekomstige woningbouwbeleid.
De voorzitter:
Uw spreektijd, meneer Raven, is om. Dus misschien moet u afronden.
De heer Raven (OSF):
Sorry. Dan moet ik het hierbij laten.
De voorzitter:
Nou, u kunt wel even afronden, uiteraard.
De heer Raven (OSF):
Ja? Ik denk namelijk dat ik nog twee zinnen moet uitspreken. In Nederland zijn zo'n 7.000 dorpen, kernen en leefgemeenschappen. Die kunnen een belangrijke rol spelen in het herstellen van het evenwicht op de woningmarkt. Wonen en bouwen in dit soort kernen zijn bovendien aanmerkelijk goedkoper en gezonder. Ons voorstel is om tot 2030 deze leefgemeenschappen de mogelijkheid te bieden om 5% tot 10% uit te breiden, zo veel mogelijk in en om die kernen en gebruikmakend van de voorzieningen die er nog zijn. Sterker nog, die voorzieningen krijgen dan meer draagvlak en kunnen zelfs in ere worden hersteld. Daardoor kan de exorbitante groei van de Randstad een halt worden toegeroepen en blijven de dorpen en kernen leefbaar. Ten aanzien van de wetsvoorstellen: die kunnen we ondersteunen; het zijn noodzakelijke correcties.
De voorzitter:
Dank u wel, meneer Raven. Dan is het woord aan meneer Van der Burg namens de fractie van de VVD.