Verslag van de vergadering van 7 november 2023 (2023/2024 nr. 06)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 13.52 uur
De heer Kemperman i (BBB):
Dank u, voorzitter. Dank voor het woord. Welkom collega-Kamerleden, minister, natuurlijk de initiatiefnemers Nijboer en Grinwis, en de toeschouwers. Vandaag debatteren wij over de Initiatiefwet vaste huurcontracten. Deze wet verbiedt de tijdelijke verhuur van woningen. Vooraf wil ik een belangrijk verschil aangeven dat voor de verdere uiteenzetting van mijn verhaal van wezenlijk belang is: er is een verschil tussen wonen, het genot van een huis, een dak boven je hoofd, en een woning, een object van steen, staal en beton dat het bezit is van een rechtmatige eigenaar. De Wet vaste huurcontracten beoogt een ... Er valt weer een kopje.
De voorzitter:
Uw tijd loopt door, meneer Kemperman.
De heer Kemperman (BBB):
Dat is zeker zo. De wet beoogt een betere bescherming te bieden aan huurders. Als zij eenmaal een woning hebben gehuurd, kunnen zij hier net zo lang in blijven wonen als zij willen. De eigenaar van de woning mag alleen nog maar voor onbepaalde tijd verhuren. Hoelang dat is, bepaalt in deze voorgestelde initiatiefwet de huurder. "De wet beoogt huurders betere bescherming te bieden tegen de machtspositie van verhuurders."
Voorzitter. Hoewel de fractie van de BBB begrijpt dat huurders behoefte hebben aan zekerheid, zijn wij van mening dat met deze wet een aantal belangrijke grondrechten en principes geschonden worden. De wet discrimineert de eigenaren van woningen ten opzichte van de huurders van deze woningen. Het eigendom, de beschikking en het genotsrecht worden immers ondergeschikt gemaakt aan de huurdersbescherming, waarmee de eigenaar in het vrije genot van zijn privébezit wordt aangetast. Hoewel wij artikel 22, lid 2 van de Grondwet — te weten: "Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid" — zeker kennen en vanzelfsprekend respecteren, zijn wij van mening dat deze wet overbodig is. Deze zorg is een verplichting van de overheid, niet van particuliere woningbezitters, die daaraan mee moeten werken of daartoe gedwongen moeten worden. Waarom dat zo is, ga ik u uitleggen.
Maar eerst zeg ik iets over de woningmarkt. Een wet als deze, die opnieuw ingrijpt, verbiedt en reguleert in een complexe markt, een woningmarkt, kan niet op zichzelf worden gezien, maar dient in samenhang met andere wetten te worden beschouwd. Als we dat doen, dan schrikken wij. De woningmarkt kent vanwege het grote maatschappelijke belang van wonen een gereguleerd deel en een vrij, geliberaliseerd deel. Dat is op zich al een bijzondere afspraak, want een markt en verhoudingen tussen partijen zijn ten principale vrij. Door te spreken van een geliberaliseerd deel van de markt, is het alsof dit deel van de woningmarkt vrijgemaakt is. Dat lijkt semantisch, maar dat is het niet, want het is symptomatisch voor de regelzucht en regiedrang die de regering de afgelopen jaren als een verstikkende deken over het land heeft gelegd. Dan bedoel ik niet de stikstofmissie van meneer Jetten, maar een verstikkende deken van wet- en regelgeving.
Laat ik u een ontluisterende schets geven van wat regels en verboden die de in beginsel vrije woningmarkt zijn aangedaan. We kennen in Nederland een Woningwet, die zo'n beetje alles regelt en voorschrijft wat te maken heeft met wonen. Deze wet ziet voornamelijk toe op het gereguleerde deel van de woningmarkt, maar kent zeker ook bepalingen die gelden voor het particulier woningbezit. De wet regelt op microniveau wat een woning is, wie erin mogen wonen, hoe de woningtoewijzing gaat, hoe het onderhoud wordt bepaald en hoe hoog de huren mogen zijn. En natuurlijk vind ik in deze wet en in alle samenhangende wet- en regelgeving ook weer de nodige bepalingen gericht op handhaving en straf in het geval dat we niet aan de wet voldoen. Deze wetten zien dus voornamelijk toe op het gereguleerde domein van de woningmarkt, waar toegelaten instellingen, de woningcorporaties, opereren in het deel dat we de sociale huisvesting noemen. Dit deel van de woningmarkt is gereguleerd en kent dus nauwelijks vrijheid. Een heuse autoriteit wonen ziet toe op de strikte naleving van de wet. Er is extern toezicht, handhaving en bij niet-naleving sancties: orde, regels en tucht. Woningcorporaties beheren in totaal zo'n 2,3 miljoen huurwoningen in Nederland.
Daarnaast — daar gaat deze wet over — zijn er ongeveer 1 miljoen huurwoningen die vallen in het vrije deel, het vrijesectordeel. Hoe wordt nu bepaald dat een woning tot deze sector behoort? Dat is wanneer een woning een huurprijs kent, nu nog, tot €808. De toegestane huur van een woning is gerelateerd aan het puntenwaarderingssysteem, een stelsel waarin aan een woning punten worden toegekend, afhankelijk van de grootte, het energielabel, de afwerking, het voorzieningenniveau. Deze tellen allemaal mee in deze puntenscore. Overigens is huurverhoging boven deze grens, dus in het vrije deel, ook gemaximeerd. Per 1 januari heeft de minister de grens van het gereguleerde deel van de woningmarkt opgetrokken van 149 naar 189 woonwaarderingsstelselpunten, en dus vallen veel meer woningen onder de tucht van een gereguleerde woningmarkt. Door een eenvoudige verandering van een puntensysteem krijgen eigenaren van huurwoningen een extra noem het maar vrijheidsbeperkende maatregel opgelegd. Alle woningen die vanaf 1 januari een huur kennen tot €1027, vallen straks onder dat staatstoezicht, ook al zijn zij het privébezit van een particuliere eigenaar. Huurders worden door deze regulering van de huur extra beschermd tegen hun onfatsoenlijke huisbazen. Immers, de veronderstelling is dat iedereen die huurt in een tochtige, te kleine en te dure woning zit en ook nog eens te maken heeft met een huisjesmelker waarmee niet te praten valt en die zijn machtspositie standaard misbruikt.
Voorzitter. De overheid vergroot dus door het optrekken van die puntengrens de controle over de woningmarkt, waar zij nog tot van alles en nog wat kan verplichten. Tel hierbij op de verhoogde belasting die in ons land over privévermogen in toenemende mate wordt geheven, en het bezitten en verhuren van een woning wordt haast onmogelijk, onaantrekkelijk of onwenselijk gemaakt. Net zoals het kabinetsbeleid er bijna toe heeft geleid dat de boer als milieucrimineel wordt weggezet, zo wordt de verhuurder van een woning als een vastgoedbobo en huisjesmelker op voorhand in de hoek gezet, op voorhand zijn machtspositie misbruikend tegen de weerloze huurder.
Voorzitter. Onder die verhuurders zitten ook veel kleinere beleggers die hun pensioen in enkele woningen hebben belegd, veelal ondernemers of kleine zelfstandigen die nooit van een pensioenregeling van een werkgever gebruik konden maken. Hun pensioen in eigen beheer rendeert niet meer. Zij worden gedwongen hun woningen te verkopen of mogen niet meer het vrije genot van hun eigen bezit ervaren. Zij lopen door de wijziging van spelregels enorme financiële schade op en zien hun pensioen verdampen. En ze mogen van geluk spreken wanneer hun nauwelijks renderend bezit, het vermogen niet afneemt door deze stapeling van wetten.
Voorzitter. Wij vragen van de minister de toezegging dat hij deze kleine beleggers, kleine verhuurders met bijvoorbeeld minder dan tien huizen als pensioenbelegging, uitsluit van deze wet.
Maar deze wet is ook desastreus voor grotere beleggers in huurwoningen. Inmiddels weten we dat twee grote beleggers in huurwoningen ons land de rug toekeren. Een Canadese belegger vertrekt uit Nederland en zet 7.000 woningen te koop. Een Zweedse belegger verkoopt 12.000 huurwoningen. En vele kleinere vastgoedbeleggers proberen hun woningen ook te verkopen en keren de huurmarkt de rug toe. Deze beleggers hebben we hard nodig om de nieuwe woningprojecten mogelijk te maken.
Mevrouw Janssen-van Helvoort i (GroenLinks-PvdA):
Ik had een vraag aan u. U vertelde net over die grote beleggers die duizenden woningen op de markt zetten. Is het niet juist een voordeel dat die woningen op de markt komen en beschikbaar komen voor mensen die een huis willen kopen? Wat moeten die mensen met zo enorm veel woningen, alleen maar om eraan te verdienen?
De heer Kemperman (BBB):
Ik begrijp uw vraag. Dit zijn beleggers die veel in het zogenaamde middensegment, de middenhuur, hun woningen verhuren, bekend staan als professionele partijen, hun woningen netjes onderhouden, de wet- en regelgeving vanzelfsprekend respecteren en ook gevoel hebben voor het land waarin ze hun bezit verhuren. En ze zijn over het algemeen fatsoenlijke huurbazen. Er is geen enkele reden om het hier door stapeling van wetten zo onaantrekkelijk te maken dat dergelijke partijen zeggen: Nederland is niet meer het land waarin wij huisbaas willen zijn. En wat betreft de woningen die dan vrijkomen, zou ik zeggen: doe de hypotheektoets van de Rabobank of een willekeurige andere bank en kijk eens wat je moet verdienen en moet bezitten om überhaupt te kunnen kopen. Dat vindt op die manier ook niet zijn weg, hooguit naar andere institutionele beleggers. Ik begrijp dus niet wat we daarmee opschieten.
De voorzitter:
Vervolgt u uw betoog.
De heer Kemperman (BBB):
Ik vervolg. Zelf mocht ik in ruim 30 jaar vele tientallen woningprojecten en mogelijk duizenden en duizenden woningen medeontwikkelen. Beleggers en investeerders heb je nodig, omdat deze projecten anders niet dichtgerekend kunnen worden en dus niet gerealiseerd gaan worden. Wanneer we ervan uitgaan dat zo'n 30% van de woningen in de sociale huur wordt aangeboden — dat is al hoog — dan zijn er dus beleggers nodig voor de resterende 70% van de woningprojecten. Dat zijn kopers van eigen woningen, beleggers in huur- en koopwoningen en in het vrije, niet-geliberaliseerde deel van de woningmarkt. Het huidige overheidsbeleid is desastreus voor de woningmarkt en lost deze wooncrisis niet op. Dat zien we aan de stagnerende vergunningaanvragen, de wegrennende beleggers en de stilvallende ontwikkelportefeuilles. Ik geef direct toe dat de stijgende rente hier een belangrijke factor in is, maar omdat die nauwelijks te beïnvloeden is, dient de overheid zich dus juist te onthouden van nieuwe wetten die het kapitaal wegjagen uit ons land.
Voorzitter. Wij dienen de initiatiefwet in dit licht te zien. De fractie van de BBB is van mening dat het overheidsbeleid op het gebied van asiel, emigratie, stikstof, belastingmaatregelen en financieel beleid de werkelijke oorzaak is van de moeilijk op te lossen wooncrisis. Wij zijn van mening dat een wet die wellicht zinvol is voor excessieve situaties in de Randstad, niet moeten worden opgelegd aan de gehele woningmarkt, omdat daarmee álle verhuurders in ons land in een hoek gezet worden. Dergelijke wetten zijn geen duizenddingendoekje voor een zeer complex systeem als de woningmarkt. Wij zijn ook van mening dat deze wet een aantasting is van het privébezit en daarom veel en veel te ver gaat.
Voorzitter. Deze wet kent ten gevolge van amendementen en moties gelukkig een groot aantal uitzonderingsposities voor groepen huurders; dat is mooi. Maar wij wijzen erop dat de controleerbaarheid van deze uitzonderingsvoorwaarden ingewikkeld is en dat de wet daarmee tekortschiet in de uitvoerbaarheid. Daarnaast leidt de uitvoerbaarheid tot uitdagingen in de handhaving van de wet en geeft die straks potentieel een onevenredige belasting van de rechterlijke macht. Ik geef een typerend voorbeeld. Als een huiseigenaar een liefdesrelatie aangaat en besluit om te gaan samenwonen, dan kan hij zijn eigen woning verhuren of aanhouden. Als hij verhuurt, dan mag dit gedurende drie maanden, waarna de relatie een succes móét zijn, want teruggaan naar zijn eigen woning zit er dan niet meer in; dat is verboden of in ieder geval onmogelijk gemaakt, omdat de nieuwe huurders huurbescherming genieten en dus mogen blijven zitten. Wie verzint zoiets?
De voorzitter:
De heer Van Meenen.
De heer Kemperman (BBB):
Nee, meneer Van Meenen zeker niet.
De heer Van Meenen i (D66):
Ik had een vraag hierover. Ik heb eigenlijk een heel andere vraag, maar ik stel deze toch even, want die is wel leuk. Ik las van de week dat er een initiatief is van een aantal christelijke partijen en de BBB om het gezin weer eens wat meer als hoeksteen van de samenleving te gaan zien. In die zin kan deze wet een ondersteuning bieden, want als je eenmaal aan een relatie begint, kom je er niet meer van af. Dat lijkt mij dus een ondersteuning van uw doelstellingen.
Mijn vraag is een heel andere. U begint uw betoog met de kommervolle situatie van de grote beleggers, die het eigenlijk allemaal niet meer zo zien zitten in Nederland, omdat het allemaal moeilijk, moeilijk en regels, regels is; we weten hoe ons land is. Maar als ik het goed begrijp, is dit dus de druppel die de emmer doet overlopen. Ik bedoel dan het feit dat we nu aan huurders, dus de mensen waarvoor die woningen eigenlijk bedoeld zijn, rechten gaan toekennen die zij tot een paar jaar geleden ook hadden, maar die hen met veel hoge verwachtingen zijn ontnomen, omdat dat de woningmarkt definitief van het slot zou gooien et cetera. Dat is allemaal niet gebeurd, dus mijn vraag is of de heer Kemperman mij uit kan leggen wat nou eigenlijk precies de relatie is tussen die vluchtende grootbezitters, zal ik maar zeggen, en de rechten die individuele huurders krijgen.
De voorzitter:
Wel graag kort, meneer Kemperman.
De heer Kemperman (BBB):
Dat ga ik u proberen uit te leggen. Die beleggers — dat is mijn pleidooi — hebben we nodig om überhaupt nieuwe woningbouwprojecten te kunnen realiseren. Als dat soort beleggers dit land niet meer aantrekkelijk vinden om te investeren in woningen door de stapeling — dat zeg ik nadrukkelijk — van de vele wetten en regels die de woningmarkt wordt aangedaan, dan zetten we de markt op slot daar waar het niet nodig is. Ik heb de stukken en de rapporten, onder meer van Companen, ook goed gelezen. Die bewijzen eigenlijk niet veel. Die bewijzen dat het systeem daarvoor niet geraakt werd door de nieuwe wet, die we nu weer willen afschaffen, en zeggen niet wat ons gaat overkomen. Onze fractie vindt dat huurder en verhuurder dat prima op een fatsoenlijke manier kunnen afspreken. Een verhuurder kan ook met zijn huurder afspreken om straks tot verhuur voor onbepaalde tijd over te gaan.
De heer Van Meenen (D66):
Kijk, ik begrijp best dat we in dit land veel regels hebben voor grote institutionele beleggers en ontwikkelaars. Daar zou je wat aan kunnen doen — prima, daar kunnen we naar kijken — maar hier ligt een wet voor die eigenlijk iets heel anders doet. Die gaat een recht geven aan huurders, namelijk op meer zekerheid, bestaanszekerheid; nou, het gaat nergens anders over. Waar wordt het belang van deze institutionele beleggers et cetera nou geraakt door dat recht? Het is toch juist fijn als je een langdurige relatie met een "klant" kunt aangaan?
De heer Kemperman (BBB):
Je kunt — nu wordt het heel technisch, meneer Van Meenen — bijvoorbeeld nadenken over een belegger die groot onderhoud wil laten doen aan zijn complex, of die dat wil verkopen of misschien wel slopen en er iets nieuws wil gaan bouwen, of die dat wil uitponden. Hij heeft die woningen dan leeg. Er zijn in een beleggingsportefeuille allerlei situaties te bedenken waarbij een belegger het prettig vindt om flexibiliteit te hebben; die portefeuille kan uit meerdere dingen bestaan, maar ook alleen uit stenen, woningen. Als er dus weer een beknottende wet komt die de huurders zo veel bescherming geeft dat je gewoon niet met je eigen bezit kunt doen wat je wil, dan heb je die belegger in de gordijnen gejaagd.
De voorzitter:
Ik zou zeggen: vervolgt u uw betoog. O, meneer Van Meenen nog kort? Gaat uw gang.
De heer Van Meenen (D66):
Dan misschien toch de fundamentele vraag: waarom bouwen we huizen? Volgens mijn fractie doen we dat om daar mensen in te laten wonen. Dat is het doel. Ik hoop dat dat ook het doel is van deze beleggers, maar het lijkt erop dat het doel geld verdienen is. Daar is op zich niks mis mee, maar dat is een secundair doel. Ik vraag me af hoe BBB daarin staat. Ik hoop dat ik het verkeerd zie, maar het lijkt er een beetje op dat het belang van de belegger hier boven dat van de bewoner komt te staan.
De voorzitter:
Tot slot, meneer Kemperman.
De heer Kemperman (BBB):
Zeker niet. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming van woningen, het vergroten van de woningvoorraad in Nederland en het oplossen van het bewoningsprobleem: dat staat voor ons met stip bovenaan. Het telos, het doel, van een woning is het hebben van een fatsoenlijk dak boven je hoofd. Laat daar geen twijfel over mogelijk zijn …
De voorzitter:
Vervolgt u uw betoog.
De heer Kemperman (BBB):
… maar deze wet grijpt in op een aantal dingen die wij belangrijk vinden.
Ik vervolg mijn betoog. Wie verzint het dat een eigenaar die gaat samenwonen niet meer terug kan in zijn eigen woning? Ik citeer: "Om misbruik te voorkomen is het van belang dat voorwaarden zo nauw mogelijk aansluiten bij de beoogde doelgroep. In dit geval gaat het om personen die op proef gaan samenwonen. Daarvoor is een objectieve toetsbare grond nodig waaruit blijkt dat samenwonen daadwerkelijk succesvol is." Ja, de eigenaar van de woning die nu verhuurd is, maar die zijn relatie op de klippen ziet lopen, kan dan naar de rechter. Ja, maar hoe dan? Met een relatiecoach of een verklaring van zijn ex dat hij op straat is gezet en dat hij zijn eigen woning weer nodig heeft? Daarmee hebben we een dakloze huiseigenaar gecreëerd, maar de bewoners die zijn woning huren, genieten huurbescherming en kunnen er dus blijven wonen.
Er zijn veel uitzonderingsgronden van bijzondere doelgroepen die worden uitgesloten van de verplichtingen van de Wet vaste huurcontracten. Deze voorwaarden zijn echter heel specifiek en de bewijslast ligt bij de verhuurder. Dat zou ten minste andersom behoren te zijn. Het is immers de huurder die een beschermingsrecht claimt. Ook hier vinden wij dat de verhuurder door deze wet in een rol wordt gedwongen die de verhuurder niet past. En wat als de verhuurder een termijn mist, als die te laat is met het oog op een bepaalde periode die in de wet is afgesproken? Pech! Dan zitten zijn huurders tot in lengte van dagen in zijn huis, zelfs als de persoonlijke omstandigheden van de huurders wijzigen en ze eigenlijk niet meer passend wonen. Dan wordt een wooncrisis een probleem van een particuliere woningeigenaar. Als hij zijn woning wil verhuren, tenminste.
En als de verhuurder de woning wil verkopen, bijvoorbeeld omdat hij het geld zelf hard nodig heeft — dat kan natuurlijk, omstandigheden kunnen wijzigen en je kunt de behoefte hebben om je vermogen op een andere manier te benutten — dan geniet de huurder bescherming en kan de woning alleen in verhuurde staat worden verkocht. Ik heb een rekenvoorbeeld. Een woning in verhuurde staat brengt aanzienlijk minder op dan een niet verhuurde woning. U moet bij een woning met een WOZ-waarde van laten we zeggen €325.000 toch al snel denken aan een kleine €80.000 tot €100.000 minder opbrengst. De initiatiefnemers van deze wet vinden deze schade proportioneel, zeggen zij. U hoort het goed: €80.000 minder op een woning met een WOZ-waarde van €325.000 wordt als proportioneel gezien. Tenminste, in de antwoorden die wij op onze vragen kregen. Gelukkig geven de initiatiefnemers aan dat het de verhuurder nog wel vrij staat om zijn eigen pensioenvermogen op een andere wijze te beleggen dan in vastgoed. Nou, dank u wel in ieder geval voor die coulance als het gaat om het bezit van anderen. Verkopen kan dan ook, zij het in niet-verhuurde staat en dan alleen nadat de huurders mogelijk na jaren vertrokken zijn.
En dan het laatste verbijsterpunt: het beroep op de opzeggingsgrond "eigen gebruik". Stel nu dat de eigenaar de woning voor zichzelf nodig heeft of voor een van zijn kinderen. Dan biedt deze wet de mogelijkheid om een beroep te doen op de uitzonderingsgrond "dringend eigen gebruik". De verhuurder — u weet wel, nog steeds de rechtmatige eigenaar van de woning — moet dan naar de rechter om aan te tonen dat hij terecht een beroep doet op deze uitzonderingsbepaling. De rechter zal in dat beroep een belangenafweging maken. Los van het feit dat de rechterlijke macht waarschijnlijk niet zit te wachten op dergelijke zaken, die gewoon tussen huurder en verhuurder in de vorm van een tijdelijke huurovereenkomst kunnen worden geregeld, biedt deze uitzonderingsgrond in dat geval dus geen enkele zekerheid aan zowel de huurder als de verhuurder.
Voorzitter. Deze wet is een sympathieke wet vanuit de bescherming van de huurders gezien, maar een onrechtmatige wet ten opzichte van de eigenaar van de woning die die wil verhuren en naast de huurprijs en de verduurzamingseisen nu ook de termijn van verhuren door de overheid krijgt opgelegd. De wet is pure symptoombestrijding en niet eerlijk naar de eigenaar van het vastgoed, onuitvoerbaar en niet handhaafbaar. Het lost het probleem van de wooncrisis niet op en leidt tot verdere betutteling en verstarring van de woningmarkt en een uittocht van het broodnodige kapitaal dat voorwaardelijk is om heel veel woningen te bouwen. De fractie van de BBB is dan ook tegen deze wet.
De voorzitter:
Dank u wel, meneer Kemperman. Dan is het woord aan mevrouw Janssen-van Helvoort namens GroenLinks-PvdA voor haar maidenspeech.