Verslag van de vergadering van 18 juni 2024 (2023/2024 nr. 36)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 15.05 uur
Mevrouw Perin-Gopie i (Volt):
Dank u wel, voorzitter. In Nederland hebben we te maken met een enorm tekort aan woningen. De enige en eerlijke reden hiervoor is dat er al decennialang te weinig woningen worden gebouwd. Er is in ons woonbeleid onvoldoende vooruitgekeken. Zo speelt de trend van mensen die alleen wonen al langer dan vandaag. Ook treedt in Nederland dubbele vergrijzing op: we worden ouder en er komen meer ouderen bij. En we maken beleid dat ouderen langer thuis blijven wonen, ondersteund met thuiszorg. En dan is er ook nog de bevolkingsgroei. Hierdoor is de woningmarkt een markt van enorme schaarste geworden. Op een goed functionerende markt leidt marktwerking tot de beste prijs-kwaliteitverhouding, maar op een schaarse markt gaan de producten naar de hoogste bieder. Het gevolg is dat de prijzen worden opgedreven en uiteindelijk alleen degene die het zich financieel kan veroorloven nog toegang heeft tot de markt. We zien dat op de woningmarkt. De prijzen van huurwoningen zijn door het dak geschoten. Mensen met een middeninkomen, zoals leraren, politieagenten en verpleegkundigen kunnen daardoor geen betaalbare woning meer vinden. En dat terwijl er een groot tekort is aan deze professionals en de samenleving van hen afhankelijk is. Door het woningtekort en de torenhoge huren zit de woningmarkt vast. Hierdoor zitten ook mensen vast in een woning die niet meer bij hun situatie past.
Momenteel lijkt wonen wel een luxe te zijn. Dat moet anders. Artikel 22, lid 2, van de Nederlandse Grondwet bepaalt dat de overheid moet zorgen voor huisvesting. Daarom is het goed dat de minister meerdere maatregelen heeft genomen om de marktwerking meer te reguleren. De Wet betaalbare huur, die vandaag voorligt, heeft de ambitie om ervoor te zorgen dat huurwoningen beter betaalbaar worden voor mensen met een middeninkomen. Dat is dus voor die politieagent, die leraar en die verpleegkundige. Die doelstelling ondersteunt mijn fractie. De vraag van mijn fractie die vandaag voorligt, is of deze wet dat doel gaat realiseren en of de wet technisch wel goed in elkaar zit.
Het wetsvoorstel steunt op vier pijlers. Pijler 1 is dat huurders beschermd worden tegen hoge huren. Dat wordt volgens mijn fractie wel gerealiseerd. Pijler 2 is: zorgen dat er een voldoende omvangrijk middenhuursegment wordt gerealiseerd. Daar heeft mijn fractie nog wel wat vragen over. Pijler 3 is: de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrijehuursector op peil houden. Ook daarover heeft mijn fractie nog wel wat vragen. En pijler 4 is: de verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Volgens mijn fractie wordt dat wel gerealiseerd met deze wet.
Voorzitter. Mijn fractie vraagt zich af of dat voldoende aanbod in het middenhuursegment gerealiseerd zal worden. Blijft er na invoering van deze wet nog wel een voldoende omvangrijk middenhuursegment over? Heeft de huurder die we met deze wet proberen te beschermen tegen de uit de pan gerezen huurprijzen, straks überhaupt nog wel een huurhuis? Er zijn verschillende rapporten verschenen die hierover serieuze zorgen naar voren brengen. Meerdere fracties hebben in de schriftelijke ronde de minister hier ook over bevraagd. Onder meer zijn er fracties geweest die vragen hebben gesteld over het rapport van het Instituut voor Publieke Economie. In dat rapport wordt ervoor gewaarschuwd dat mensen met een laag inkomen, bijvoorbeeld jongeren of mensen die net zijn gescheiden, vaak nergens anders terechtkunnen dan in de vrije sector. Het rapport waarschuwt dat juist voor deze groep mensen straks minder huurwoningen te vinden zijn. Laat ik vooropstellen dat de Voltfractie vindt dat woningen betaalbaar moeten zijn. Vooralsnog gelden alleen in de sociale sector maximale huren. En in de vrije sector mogen huizenbazen ruim meer vragen. Dat leidt vaak tot buitensporig hoge huren. Dat vindt Volt zeer onwenselijk.
De minister voorspelt dat door deze wetsaanpassing straks bij 157.000 huizen de huren omlaaggaan. Dat is natuurlijk heel mooi. Maar het rapport van het IPE waarschuwt voor nadelige bijeffecten van de huurprijsregulering. Vooral kleine particuliere beleggers en huizenbazen die een paar woningen in de verhuur hebben, dreigen deze huurwoningen te zullen verkopen uit vrees dat hun verdiensten worden aangetast. Als deze woningen van middenhuur naar middenkoop gaan, dan leidt dat er niet toe dat deze zelfde huurders ineens kopers worden. De koopmarkt kent namelijk een enorme schaarste. Bovendien is de groep mensen die in het middenhuursegment huurt, vaak niet in staat om een hypotheek te krijgen voor vergelijkbare koopwoningen.
Voor het oplossen van de tekorten moet veel nieuwbouw worden gerealiseerd. De zorg van de Voltfractie is dat het nog een tijd duurt voordat we die enorme woningkrapte hebben opgelost. Leidt deze wet niet op korte termijn tot nog meer woningkrapte onder mensen met een middeninkomen, die veelal afhankelijk zijn van middenhuurwoningen? Kan de minister de gevonden balans nog eens toelichten? Waar gaat de middenhuurder wonen als de voorspellingen van de minister niet uitkomen?
Daarbij wil ik specifiek ook ingaan op de groep verhuurders die een huurprijs boven de liberalisatiegrens hanteert en dus binnen de overgangstermijn van één jaar de huur omlaag moet brengen naar de maximale middenhuurprijs. Verschillende partijen geven aan dat ook onder deze groep verhuurders het risico op verlies van middenhuurwoningen naar de koopsector aanzienlijk is. Mijn vraag aan de minister is: zou het vanwege deze overgangstermijn niet beter zijn om de wet al na één of twee jaar te evalueren in plaats van pas over vijf jaar? Mijn fractie heeft er namelijk grote zorgen over dat, als we er pas na vijf jaar achter komen dat er toch wel een flink aandeel middenhuur is verdwenen, we dat aandeel niet meer zo snel terugkrijgen.
Voor deze groep verhuurders wil ik ook meteen doorvragen op het punt van de rechtszekerheid. Voor de Voltfractie was de beantwoording in de schriftelijk ronde nog niet helemaal helder. De verhuurders moeten binnen een jaar hun huurprijzen verlagen, terwijl ze uitgingen van een hogere huur, die zij in de contracten met hun huurders hadden afgesproken. Ik vraag de minister hoe dat zich verhoudt tot de verantwoordelijkheid die wij als wetgever hebben om voor rechtszekerheid te zorgen. Leidt deze korte overgangstermijn er niet toe dat er rechtsonzekerheid ontstaat voor de verhuurder? En zouden wij rekening moeten houden met een golf aan rechtszaken, of dreigementen daarmee, om dit als verhuurders aan te vechten? En kan dit dan de toets bij de rechter doorstaan? Rechtsonzekerheid voor verhuurders is ook rechtsonzekerheid voor bewoners, wat weer leidt tot bestaansonzekerheid.
Voorzitter. De derde pijler van dit wetsvoorstel: de investeringsbereidheid in de vrijehuursector op peil houden. De minister geeft aan dat het aanbod van betaalbare middenhuurwoningen moet worden vergroot via nieuwbouw. Of en hoe snel dit realiseerbaar is, is discutabel, mede omdat vanuit de bouwsector is aangegeven dat het heel moeilijk is om voor nieuwbouwprojecten de businesscase sluitend te krijgen. Bouwkosten en financieringskosten stijgen en de huurprijzen moeten dan dus meestijgen, zeggen zij.
Er moet gewoon meer geld bij. Volgens mij is dat de enige conclusie de we kunnen trekken. Een van de manieren waarop dit kan, is als de overheid mag ingrijpen in deze markt. Hiervoor moet de DAEB-vrijstelling worden aangepast. De minister heeft zich de afgelopen periode in Brussel heel goed ingezet om meer ruimte in de regelgeving en een uitbreiding van de DAEB-vrijstelling naar de middenhuur te realiseren. Kan de minister aangeven hoe dat proces er nu voorstaat en welke stappen nog gezet moeten worden door zijn opvolger om de DAEB-vrijstelling aan te passen? Welke maatregelen dient de volgende minister te nemen om te zorgen dat er voldoende gebouwd wordt voor het middenhuursegment, als deze wet wordt aangenomen? En wat moet er naast de DAEB-vrijstelling nog meer gerealiseerd worden om te zorgen dat er voldoende nieuwbouwwoningen voor de middenhuur kunnen worden gerealiseerd, vraag ik de minister.
Voorzitter. Zoals u merkt, heeft Volt nog wat vragen. Wij zijn dan ook heel benieuwd naar de beantwoording van de minister.
Dank u wel.
De voorzitter:
Ik dank u wel. Dan geef ik nu het woord aan de heer Van Meenen van de fractie van D66.