Verslag van de vergadering van 18 juni 2024 (2023/2024 nr. 36)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 15.14 uur
De heer Van Meenen i (D66):
Dank u wel, voorzitter. De fractie van D66 is blij dat we deze wet nu kunnen behandelen, met deze minister. Mijn fractie heeft veel waardering voor de inzet die hij tot op het laatste moment betoont op dit belangrijke dossier. Dat geldt overigens ook voor zijn ambtenaren. Daarnaast feliciteren wij hem natuurlijk met het slagen van zijn dochter. Ja mensen: het is gelukt.
Zoals door mij in deze Kamer is aangevoerd in het visiedebat over wonen en bouwen, hecht D66 er sterk aan dat het sociale grondrecht huisvesting weer het uitgangspunt wordt van het woonbeleid, zoals het ooit bedoeld is geweest. Een woning is meer dan vier muren en een dak om je te beschermen tegen de elementen. Dat is de fysieke dimensie. Het is zeker meer dan een belegging; de economische dimensie. Een woning is de voorwaarde voor deelname aan de samenleving. Dat is de sociale dimensie.
Veel mensen kunnen vandaag de dag niet beginnen met het opbouwen van hun leven omdat ze geen woning kunnen vinden. Vorig jaar hebben we het woningtekort geraamd op 390.000 woningen. Dan denk ik vooral aan jongeren, aan starters en aan mensen met heel normale inkomens die niet meer in de steden kunnen wonen, politieagenten, verpleegkundigen, jongerenwerkers en natuurlijk ook leraren. Als leraar heb ik zelf ervaren hoe belangrijk het is dat je kunt wonen in de gemeente waarin je lesgeeft, dat je gewoon op huisbezoek kunt gaan en dat je je oud-leerlingen en leerlingen tegenkomt in de straat. Dat is zo belangrijk. Leraar zijn is meer dan alleen een vak geven. Het is kinderen meenemen in de samenleving. Daarvoor is die nabijheid van belang. Dat is in een aantal gemeenten gewoon niet meer mogelijk. Dat is slecht.
Voorzitter. Hoe belangrijk is het ook niet dat we geen scholen krijgen met alleen maar kinderen van rijke ouders of alleen maar kinderen van arme ouders? Juist mensen met normale inkomens, zo tussen de €40.000 en €60.000 per persoon, vormen het fundament van een stad, het fundament van een samenleving. Zij moeten met elkaar kunnen wonen. Het woningtekort is ook een probleem van betaalbaarheid. Geen woning hebben, betekent vaak niet voldoende geld hebben om een passende woning te betalen. De wet die we vandaag behandelen, de Wet betaalbare huur, versterkt de bescherming van huurders tegen te hoge huren en vergroot hun perspectief op een betaalbare woning van goede kwaliteit. In het eerdergenoemde visiedebat heb ik ook betoogd dat huurders en kopers gelijker moeten worden behandeld. Daar draagt deze wet zeker aan bij.
Tegelijkertijd ziet mijn fractie ook dat deze wet slechts een deel van de oplossing voor het woningtekort kan bieden. Mogelijk heeft de wet ook negatieve neveneffecten. Zolang de schaarste zo groot is, bestaat het risico dat een toename van de betaalbaarheid van woningen ten koste gaat van de beschikbaarheid van woningen, omdat het verhuren van woningen niet rendabel genoeg meer zou zijn. Met deze wet wordt er gedraaid aan de knop van de opbrengsten van het verhuren. Wat voor mogelijkheden ziet de minister om de kosten voor het verhuren, dus de belastingdruk op verhuurders, te verlichten?
Het is voor de fractie van D66 duidelijk dat er meer nodig is: meer regie, meer tempo en meer nieuwbouw, optoppen, splitsen en straatjes erbij. We hebben de voortgangsrapportage van het Programma Woningbouw al van de minister ontvangen. De komende tijd verwachten we rapportages van de overige programma's van de Nationale Woon- en Bouwagenda, waaronder het Programma Betaalbaar wonen. Kan de minister vooruitlopend op die rapportages aangeven hoe met name de meest kwetsbare woningzoekenden, zoals mensen die dakloos zijn, mensen met een laag inkomen, jongeren en migranten, perspectief op een betaalbaar huis wordt geboden?
De heer Dessing i (FVD):
Ik hoor de heer Van Meenen heel vurig pleiten voor wonen als een recht en als fundament van de samenleving. Daar ben ik het uiteraard helemaal mee eens, maar hoe beoordeelt de heer Van Meenen dan de neveneffecten in met name de studentenwoningen? De verwachting is dat er wellicht 60.000 studentenwoningen zullen verdwijnen. Studenten vormen juist in de grote steden datzelfde fundament van de samenleving. Zij hebben het recht om te starten met een goede studentenwoning. Heeft deze wet daar niet een negatief effect op?
De heer Van Meenen (D66):
Er worden natuurlijk allerlei doemscenario's geschetst. Voorlopig zeg ik het volgende. Heel veel studenten kunnen niet eens een woning of een kamer vinden. Laten we zorgen dat de huizen die er zijn, een betaalbaardere huur krijgen. Dat helpt uiteindelijk iedereen. Ook met dat uitponden — hoe verzin je dit soort woorden! — met het verkopen van huurhuizen ga ik er nog steeds van uit dat het ook mogelijk moet zijn dat huizen verkocht worden aan socialere verhuurders, die wél een passende prijs voor hun woning vragen. Ik ben dus niet zo somber over dat effect als de heer Dessing.
De heer Dessing (FVD):
Maar zegt de heer Van Meenen daarmee dat de studenten die dan uit die studentenwoningen gaan, dan maar in een goedkope studentenhuurwoning moeten komen? Dan is dan toch de enige optie die er voor ze overblijft, juist als er ontpand wordt? Dat gaat namelijk wel gebeuren.
De heer Van Meenen (D66):
Nou ja, dat is de veronderstelling van de heer Dessing. Ik heb ook vragen bij de ongewenste neveneffecten, maar net als de heer Dessing kan ik de toekomst niet voorspellen. Ik zie wel dat er in dit debat allerlei gelegenheidsargumenten worden aangevoerd, wellicht van beide kanten, om het scenario zo rooskleurig of zo somber mogelijk te schetsen, afhankelijk van waar je terecht wil komen. Ik ben zo ver nog niet. Ik heb hier ook vragen over gesteld aan de minister. Ik wacht zijn antwoord hierop af.
De voorzitter:
De heer Schalk was eerder, meneer Kemperman.
De heer Schalk i (SGP):
We gaan heel snel door; dan kan de heer Kemperman ook. Even terug naar scenario's. Laten we het geen doemscenario's noemen. Er zijn gewoon scenario's die worden geschetst. Iedereen ziet het aankomen dat er effecten zijn als deze wet doorgaat. Stel u nou voor dat er heel veel huurwoningen verkocht gaan worden. Denkt de heer Van Menen dan dat juist de groep die nabij moet wonen, de maatschappelijke laag die tussen de €40.000 en €60.000 verdient, in staat zal zijn om mee te dingen in die koop? Die komt dan toch alleen maar verder op afstand?
De heer Van Meenen (D66):
Misschien toch even als start: ook de huidige huurwoningen hebben al een eigenaar. Het is niet zo dat er nu woningen zijn die in het bezit zijn van iemand en woningen die niet in het bezit zijn van iemand. Nee, ook huurwoningen hebben een eigenaar. Verkopen betekent dus alleen maar het wisselen van eigenaar. Ook die nieuwe eigenaar kan weer besluiten tot verkoop. Dat is misschien iemand die hele andere argumenten hanteert om dat te doen. Dat zijn misschien ook wel sociale argumenten. Laten we eens gek doen: laten we eens veronderstellen dat die mensen er zijn. Sterker nog, we weten dat die mensen er op dit moment ook al zijn. Ik zie de hele beweging die deze wet in gang zet, dus ook een beetje als afscheid nemen van de echte cowboys op deze markt. Ik mag hopen — maar ik ben een optimist; daarom ben ik een D66'er — dat dat ook gaat gebeuren, dat dat óók een effect is.
De heer Schalk (SGP):
Ik wist niet dat optimisme gekoppeld was aan D66'er zijn.
De heer Van Meenen (D66):
Zeker. Zo hoort het natuurlijk wel.
De heer Schalk (SGP):
Volgens mij is dat breder te krijgen. Mensen die een huis te verhuren hebben, zijn op de een of andere manier vermogende mensen. Anders heb je niet iets te verhuren; dan heb je het allang verkocht. Als je op grond van deze wet gaat uitponden, oftewel je huis gaat verkopen, dan doe je dat natuurlijk omdat je anders te weinig rendement hebt. Dan ga je dus niet zeggen: ik zet mijn huis te koop voor een laag bedragje, want ik wil zo graag sociaal zijn. Met andere woorden, die huizenmarkt is al helemaal op de top. Juist de mensen uit het maatschappelijke middensegment kunnen niet kopen. Ze krijgen geen hypotheek.
De heer Van Meenen (D66):
Ja, dat kan zo zijn. Als het huis inderdaad verkocht wordt, kan dat zijn aan de huidige bewoners, maar het kan ook zijn dat dat niet lukt. Ik begrijp dat. Daarom is deze wet op zichzelf ook niet voldoende om alle problemen op te lossen, ook niet voor deze middenhuur. Maar we kijken ook naar de huidige situatie, waarin de mensen die die woningen zouden kunnen huren als ze een passende huurprijs zouden hebben, dat op dit moment al niet meer kunnen doen. Dat zijn die leraren en die politieagenten. Die komen er gewoon niet eens in.
De heer Kemperman i (BBB):
Ik ga toch even door op wat meneer Schalk net zei, maar dan wat concreter. We zijn het er hier in het debat over eens en ik hoor in heel veel bijdragen zeggen dat we verwachten dat er huurwoningen verkocht gaan worden en dat het deel dat we nu onder de regulering brengen, verkleind gaat worden. Daar zitten dus wellicht die leraren en die politieagenten in. Een concrete vraag aan de heer Van Meenen: heeft u een idee wat iemand die tussen de €40.000 en €60.000 verdient aan hypotheek kan besteden?
De heer Van Meenen (D66):
Nou, niet echt, op dit moment. Ik ben niet in de situatie dat ik een woning zoek en ook niet in de situatie dat ik zo'n inkomen heb, dus ik weet het nu gewoon niet, maar ik schat in zo'n vijf ton.
De heer Kemperman (BBB):
Dat is een interessant antwoord. U kunt straks even naar de Rabo HypotheekCheck gaan, gewoon op internet. Iemand die tussen de €40.000 en €60.000 verdient, krijgt op dit moment een hypotheek van tussen de €180.000 en €250.000. U praat dus over dingen met een gemak dat ik stuitend vind. Die leraar waar u voor opkomt, wordt straks wel uit die huurwoning gezet of kan die niet vinden. Die is aangewezen op koop. Misschien is er een heel sociale verkoper die bereid is om voor een woning van vier ton een heel groot gat te laten, omdat hij niet meer kan betalen dan tweeënhalve ton op basis van zijn inkomen van €60.000. Dan vergeten we ook voor het gemak maar even de overdrachtsbelasting. Ik hoor u allerlei prachtige ideeën opperen, maar het klopt gewoon niet. U heeft de cijfers niet paraat. Ik vind het eigenlijk wel jammer dat u zo'n gloedvol betoog houdt en het dan niet weet. U noemt vijf ton. Nou, need I say more?
De heer Van Meenen (D66):
Ik ging natuurlijk uit van tweeverdieners; dat begrijpt u wel.
Voorzitter. Als dit het niveau wordt van onze discussie, dan heb ik daar toch wel moeite mee, want het gaat hier namelijk ook helemaal niet om. Het gaat om het beheersen van de huur. De heer Kemperman haalt hier een situatie naar voren waarin die koop mogelijk zou zijn. Nou, we gaan het allemaal zien. Mijn stelling is: de verkoop van huidige huurwoningen zal zich voor een belangrijk deel ook vertalen in huurwoningen. De heer Kemperman gaat er in zijn volledigheid van uit dat het alleen maar de huidige bewoners zijn die dat zouden moeten kunnen betalen. Ik bestrijd dat. Dat hoeft helemaal niet het geval te zijn. Het kunnen ook sociale huurders zijn.
De voorzitter:
Tot slot, de heer Kemperman.
De heer Van Meenen (D66):
En als ik dan even aan de heer Kemperman mag vragen wat iemand met zo'n inkomen nu op dit moment aan huur zou betalen voor zo'n woning, heeft de heer Kemperman dat dan paraat?
De voorzitter:
De heer Kemperman had nog recht op een laatste vraag.
De heer Kemperman (BBB):
Jazeker, dat heb ik paraat. Dat zijn inderdaad woningen die €200 tot €300 boven de WWS-huur zitten. Maar ik denk dat de leraar en de agent heel graag in die woningen willen blijven wonen in plaats van met twee ton op zak op zoek te moeten naar een woning die €400.000 kost en nog eens keer €20.000 tot €30.000 aan overdrachtsbelasting. Die mensen vinden dat niet.
Voorzitter. Ik wil toch even terugkomen op het niveau van debatteren. Als ik een concrete vraag stel en u geeft evident een antwoord dat zo de plank misslaat, dan mag ik u daar best mee confronteren. Dat is een fatsoenlijke vraag die ik u stel.
De heer Van Meenen (D66):
Zeker. Zeker. Dat neem …
De voorzitter:
Via de voorzitter graag.
De heer Van Meenen (D66):
… ik terug. Maar laten we even wel wezen. Als deze mensen een huur betalen die €200 — ik volg nu de heer Kemperman — boven de grens ligt die we nu met elkaar gaan instellen, dan zijn we ook met elkaar bezig om ervoor te zorgen dat mensen die nu een dergelijke zeer hoge huur kunnen betalen, ook een navenante hypotheek kunnen krijgen. Dan wil ik de berekening nog weleens opnieuw maken. Als jij zo'n hoge huur kunt betalen en je op basis daarvan van banken binnenkort een hypotheek mag nemen, dan kom je echt veel hoger uit dan het bedrag dat de heer Kemperman nu neemt.
De voorzitter:
De heer Van Meenen vervolgt zijn betoog. Ik wil de discussies nu graag via de voorzitter.
De heer Van Meenen (D66):
Voorzitter. Mijn fractie vraagt in het bijzonder naar het effect voor jongeren. Jongeren betalen gemiddeld meer dan de helft van hun inkomen aan woonlasten. Jongeren die een woning huren van een particuliere verhuurder — dat zijn veruit de meeste jongeren die huren — zijn zelfs 61% van hun inkomen kwijt aan de huur. Jonge mensen die aan het begin van hun volwassen leven staan, betalen naar verhouding het meest voor hun woning. Niet voor niets heeft de Landelijke Jongerencoalitie Wonen ons allen met klem opgeroepen om voor deze wet te stemmen. Maar er bereiken ons ook geluiden dat deze wet nadelig zou uitpakken voor jongeren, omdat de vaak slecht onderhouden huizen met gedeelde voorzieningen en krappe kamers die zij nu met een tijdelijk contract voor de hoofdprijs huren, zouden worden verkocht. Het lijkt mijn fractie wenselijk dat dit soort uitwassen worden ontmoedigd door deze wet, maar we begrijpen ook dat als studenten moeten kiezen tussen een tochtige bezemkast in een studentenstad of de zolderkamer bij hun ouders, ze de bezemkast toch graag willen behouden.
Kan de minister aan de hand van enkele voorbeelden illustreren wat deze wet betekent voor jongeren, nu en over een aantal jaar? Kan de minister hierbij onderscheid maken tussen de gevolgen van het oprekken van de puntengrens en het dwingend maken het puntenstelsel? De dochter van de minister is net geslaagd en wil na de zomer misschien wel studeren en op kamers gaan in een andere stad. Wat voor perspectief biedt deze wet haar en andere studenten? Mijn fractie hoort ook graag wat er verandert voor de werkende jongeren, met name in de grote steden, die geen aanspraak kunnen maken op studentenhuisvesting en achteraan in de rij staan voor sociale huurwoningen.
Voorzitter. In het Besluit betaalbare huur wordt een woning gedefinieerd als "zelfstandig" als die wordt bewoond door maximaal twee personen of door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden van drie of meer personen. In de toelichting op de definitie staat dat een duurzaam gemeenschappelijk huishouden meestal bestaat uit stellen of gezinnen. In de praktijk dwingt het woningtekort mensen om na hun opleiding of studie samen een woning te huren. Bovendien zijn er mensen die samenwonen met anderen verkiezen boven alleen wonen. De Raad van State heeft geadviseerd om de aanscherping van de definitie nader toe te lichten. In de nota naar aanleiding van het tweede verslag heeft de minister aangekondigd de toelichting aan te vullen. Kan de minister in dit debat een voorschot nemen op die aanvullende toelichting en nog eens reflecteren op de gevolgen van de aanscherping van de definitie voor mensen die nu een woning delen en hun verhuurders? Wat zijn de verwachte gevolgen voor het delen van woonruimte? Bestaat het risico dat verhuurders een woning eerder zullen verhuren aan bijvoorbeeld twee goedverdienende expats in plaats van aan drie net afgestudeerde jongeren?
Voorzitter. De minister is net als D66 voorstander van hospitaverhuur. Hospitaverhuur kan woonruimte bieden aan studenten en mensen die uit elkaar gaan en op stel en sprong woonruimte nodig hebben. Hospitaverhuur heeft ook andere voordelen, zoals het tegengaan van eenzaamheid onder ouderen en jongeren en het begeleiden van jongeren die zelfstandig wonen. Welke gevolgen heeft deze wet voor hospitaverhuur?
Voorzitter. Dan over de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid. De gemeenten krijgen een toezichthoudende rol. Ze helpen huurders bij het afdwingen van een lagere huurprijs door zelf een puntentelling op te stellen of deze op te vragen bij de Huurcommissie, en ze bestraffen verhuurders die zich niet houden aan de nieuwe norm. Welke lessen kunnen er worden getrokken uit de ervaringen met de Wet goed verhuurderschap, die nu bijna een jaar in werking is?
De Huurcommissie zal ook zaken van middenhuurders gaan behandelen en zal door het dwingend worden van het WWS vaker huurprijzen toetsen. Voor het vertrouwen in de overheid is het belangrijk dat huurders met deze wet daadwerkelijk een betaalbare huur krijgen en niet aanlopen tegen eindeloze wachttijden bij de Huurcommissie of gemeenten door een gebrek aan capaciteit. De speciale rapporteur van de Verenigde Naties heeft aanbevolen om de capaciteit van gemeenten te versterken, zodat burgers hun recht op adequate huisvesting kunnen verzilveren respectievelijk realiseren. Hoe ziet de minister de capaciteit bij de gemeenten en de Huurcommissie? Mevrouw Perin-Gopie vroeg daar ook al naar, meen ik. Mogen we ervan uitgaan dat deze capaciteit op peil is?
Voorzitter. De minister heeft aangegeven dat partijen duidelijkheid nodig hebben voor 1 juli. Volgende week stemmen wij over deze wet, dus dan is die duidelijkheid er. Bij verhuurders lijkt er onduidelijkheid te bestaan over wanneer zij hun systemen voor woninggegevens gereed moeten hebben en bestaat de wens om de ingangsdatum van de wet te verplaatsen, bijvoorbeeld naar 1 januari. In het kader van de uitvoerbaarheid vragen wij de minister wat het aannemen van deze wet exact betekent per 1 juli voor verhuurders en huurders. En wat zijn de gevolgen van het eventueel verplaatsen van de ingangsdatum?
Voorzitter. De volkshuisvesting is een terrein waarop zeer veel factoren van invloed zijn. Toch is het van belang om de individuele gevolgen van deze wet, voor zover mogelijk, goed te volgen. Het gaat immers om de verwezenlijking van een fundamenteel recht en een voorwaarde voor een vrij en gezond leven. Hoe gaat de minister dit vanaf dag één doen, in het bijzonder voor de eerdergenoemde kwetsbare woningzoekenden: jongeren, migranten en mensen met lage inkomens?
Voorzitter. De toekomst laat zich moeilijk voorspellen. Als mijn fractie de belangen van de verhuurders tegen die van de huurders afweegt, dan wegen de belangen van de huurders het zwaarst. Zij hebben jarenlang te veel moeten betalen voor woningen, veelal om het rendement voor de verhuurders op te brengen. Maar mijn fractie moet ook de belangen wegen van de huurders die nu een te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan de huur en van de mensen die niet eens in een huurwoning terechtkunnen en op de korte termijn door deze wet misschien wel verder van huis raken. Daar gaat mijn fractie zich op beraden. We wachten de beantwoording van de minister met belangstelling af.
Tot zover.
De voorzitter:
Ik dank u wel.
De heer Van Meenen (D66):
Ik u ook.
De voorzitter:
Dan is nu het woord aan mevrouw Nanninga van de fractie van JA21.